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ハウス リースバックを利用して不動産の親子間売買の問題を回避?

ハウス リースバックを利用して不動産の親子間売買の問題を回避?不動産の親子間売買の際、クッションとしてリースバックが利用されるケースが時々見られます。
親子間売買は、ほとんどのケースが親が売主で子が買主となり、資金の必要な親へ資金が流入し、不動産が必要な子に不動産が渡るという流れになります。
「そもそも不動産の親子間売買って何?」というところもあるかと思いますので、今回はそのあたりからご説明します。

  1. 不動産の親子間売買とは
  2. 不動産の親子間売買の住宅ローン
  3. 不動産の親子間売買で割賦販売という方法
  4. リースバックで不動産の親子間売買の問題を回避

1.不動産の親子間売買とは

不動産の親子間売買という言葉を耳にしたことがない人の方が多いのではないでしょうか。自宅を親子間で売買をするなどという発想自体なかなか無いかと思います。

もし親子間で売買した場合も、通常の不動産取引と同様に取引に関わる費用が発生します。たとえば、不動産の売買契約書に貼る印紙、不動産登記費用として登録免許税、登記の為の司法書士報酬、不動産取得税等は必要な費用となります。
また、売却時に譲渡益があった場合で居住用不動産の税務上の特例等を超過する部分は譲渡益課税がかかってくる場合もあります。

この様な費用がかかるにもかかわらず、何故不動産の親子間売買をするのでしょうか?

それには、やむを得ない事情があるからです。

事情1.前夫との間にも子がある母親が再婚し、再婚相手との間に生まれた一人息子に、自宅を残したい。

親子間売買で相続対策母親が再婚した相手(一人息子の父親)が既に他界している場合、母親の相続財産に関しては、前夫との間の子供にも相続権がありますので、厄介な問題になります。
この母親が、遺言を書いたところで前夫との間の子にも遺留分という相続の最低限の権利があります。
親子間売買によって、このような状況を回避させるため、母親は亡くなる前に、一人息子に不動産を名義変更してしまいます。事前に、名義変更をしておくことで、母親が亡くなった場合、自宅は母親の財産とはなりませんから、相続の際、相続権がある見知らぬ兄弟姉妹からの遺留分減殺請求によって、自宅を取られてしまうような悲劇は無くなくなるわけです。

事情2.離婚や破産等に絡んでのケース

離婚や破産等に絡んでのケースもございます。

事情3.安価に子世代に引き渡したい

価値の高い不動産を親子間売買で安価に子世代に引き渡そうという意図で行われる場合もあります。


このように、不動産の親子間売買はちょっと特殊であるというのが分かって頂けるかと思います。普通であれば、不動産は殆どコスト無く(相続税は除く)親から子に相続できるのにわざわざコストを払って生きている間に所有権を移転するのですから。
税務署等が親子間売買を不審に思って調査する事が多いのも頷けます。

2.不動産の親子間売買の住宅ローン

不動産の親子間売買に関して、メガバンクをはじめ、地方銀行や信用金庫も取り扱わないケースがほとんどです。その理由としては金融機関側が様々なトラブルに巻き込まれる可能性があるからです。

一番懸念されるのは、親子間売買の場合には税務署が売買価格を適正であると判断せずに贈与があったと認定する場合です。贈与と認定されてしまうと、追加で贈与税を払う事になりますが、それでは金融機関側の財務状況が悪化してしまいます。
なぜなら、場合によっては贈与税を払う為にローンの返済が滞るという場合もあるからです。

それ以外でも上記の、事情1.のように、相続で有利にさせるため事前に譲渡した場合、価格が安すぎる等の懸念を、相手側が調停や訴訟に持ち込む可能性もあります。

そのため銀行等の金融機関は親子間売買の際、ローンを提供せず、一部のノンバンク等だけが不動産担保ローンを行うと考えた方がよいかと思います。
ノンバンクの場合、金利は最低3.5%、高い場合には10%近くになります。

3.不動産の親子間売買で割賦販売という方法

ハウス リースバックを利用して不動産の親子間売買の問題を回避?2不動産の親子間売買の 1つで不動産の割賦販売という方法(セラーズファイナンス)があります。
金融機関が融資を付けづらいという理由から、親子間売買の場合に割賦販売という方法が活用される場合があります。
不動産の割賦販売そのものに関しては私が以前お伝えした「リースバックと似ている?不動産の割賦販売とは」の記事を参照いただければと思います。

不動産の割賦販売が親子間売買で利用される理由は上記の様に金融機関の融資が出づらいからです。
たとえば、2000万円の親子間売買の契約時、子が1000万円しか持っていなければ、1000万円を借りて、決済する必要があります。
ですが、金融機関もノンバンクが利用できないとなると、身内でどうにかするしかありません。
このような場合、1000万円を先に払い、残りの1000万円分を毎年100万円ずつ割賦金として支払っていくというような契約を締結します。
この契約で、残金が10年間のうちに全額払われ、登記も移転されていれば問題は起こりづらいです。

ただし、登記移転がされていない返済期間内に親が亡くなると大きな問題が発生します。
割賦販売で売買契約をした不動産は登記上、まだ子の所有物にならないからです。もし返済期間3年めに親が亡くなってしまうと、この時点で残り700万円を払い所有権移転をするか、逆に1300万円を親に渡しているという事にして、親の相続財産からその分を返金してもらうといった取引の巻き戻しをするしかありません。

このように、不動産の割賦販売は、割賦期間が長ければ、”もしも”のリスクが起こり得ます。せっかく親が子のためにと準備した相続対策が水の泡となってしまいます。

4.リースバックで不動産の親子間売買の問題を回避

不動産の親子間売買の問題を回避する1つの手段として、買戻し条件付きのリースバック取引というものがあります。
上記の例で考えると、親が自宅をリースバックを利用して1700万円で不動産会社に売却した場合、仮に1年間、家賃を払ってリースバックをした後、*2000万円で子が買い戻したとします。
子は第三者から不動産を購入しますので、住宅ローンを使えます。たとえば500万円を現金で払い、残りの1500万円を低金利で長期の借り入れができます。

*売却した価格が1700万なのに、2000万で買戻しとなるのはなぜかと言うと、リースバックで登記を移転する場合にはご説明した様に不動産会社にもコストが掛かってくるからです。
取引コストは最低5%前後となります。また、不動産会社としても本取引において利益が無ければできませんのでその利益が含まれています。)

リースバックで親子間売買をつなぐ大きなメリットは、住宅ローンが利用できる余地が拡大するという事です。
子が過去に住宅ローンを利用しておらず、年齢や年収が十分であれば可能性が広がります。住宅ローンは金利も安く、何より返済期間が長く取れます。
また、不動産会社が購入するという事で親子間の恣意的な価格ではなく、市場原理が働いた価格となり税務リスクが低下します。

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まとめ

リースバックを不動産の親子間売買で活用することで、一定のリスク回避ができる事がおわかりいただけたかと思います。
建物の規模や状態によっては、現金のやり取りのみで自宅の親子間売買が成立する場合もあるかと思いますし、現金のやり取りのみで成立しない場合には不動産の割賦販売を活用されるのも1つの選択肢です。
割賦販売の場合には登記の移転をどの時点で行うか、微妙な問題もありますので注意が必要です。どのような形であっても親子間売買は一定の取引コストが発生する点もお伝えできたかと思います。