リースバック 仕組み

リバースモーゲージ リースバックの違い

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売ってもここに住める マイホームだけは守らないと

リバースモーゲージは、日本ではあまり普及しておりません。なぜならリバースモーゲージの要望自体はあるものの実際は、金融機関側の条件に当てはまらず、利用出来ないというケースが多いのが現状だからです。
一方、リースバックは徐々に認知度が高まり、その利便性から利用されることが増えてきました。では、リバースモーゲージとリースバックは何が違うのでしょうか。ここではメリット、デメリットを含めてご説明いたします。

  1. リバースモーゲージ リースバックの違い
  2. リバースモーゲージ リースバック 比較
  3. リバースモーゲージ リースバック メリット
  4. リバースモーゲージ、リースバックのデメリット

1.リバースモーゲージ リースバックの違い

リバースモーゲージとリースバックの大きな違いは、資金調達する際の相手が異なるという事です。リバースモーゲージが「銀行等の金融機関」であるのに対して、リースバックは「不動産会社や投資家」になります。

この違いは思った以上に大きく、企業の中でも最も保守的な銀行が扱うリバースモーゲージは多くの場合、審査が通りづらいのも理解できるかと思います。

一方、銀行ほどは保守的ではない不動産会社が相手となるリバースモーゲージは金額の差はあるものの、比較的柔軟に資金調達が可能となります。

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2.リバースモーゲージ リースバック 比較

では、リバースモーゲージとリースバック、項目ごとにどのような違いがあるのでしょう。表にまとめてみましたので、見比べてみてください。ご自身のご状況がどちらに適しているか、ご判断いただけるかと思います。

リバースモーゲージとリースバックの比較表

リバースモーゲージ リースバック
資金調達の相手 銀行 不動産会社や投資家
資金調達の可能性 低い 中~高い
物件の所有権 維持できる 買主に移転
物件の抵当権 維持できる 無くなる(解消される)
資金の使い道 投資等は制限される 自由
固定資産税の納税義務 あり なし
管理費・修繕積立金の支払い義務 あり なし
契約可能な年齢制限 65才以上等の高齢者対象が多い なし
対象不動産 戸建て住宅が中心(土地の価値のみに着目) 戸建て、マンション等をが中心に店舗や事務所ビル等も可能。
住まいの状態 自己所有で居住継続 新たに賃貸借契約を締結して居住
資金調達までの期間 2か月前後 最短で1週間。平均1か月前後
年収条件 あり(※年金等のキャッシュフローが十分でない限り高齢者にはハードルが高い) なし(※但し家賃保証会社との契約が必要な場合が多い)
支出の形態 利息の支払いが始まる。(利息分のみの支払いのケースもあり) 家賃の支払いが始まる

上記表で比較してみると、やはり、リバースモーゲージは銀行が審査をするということもあり、厳しくなります。また、融資は主に土地に対してなされるため、建物の価値が評価されず、ご自宅がマンションである場合、活用は難しくなってしまいます。

3.リバースモーゲージ リースバック メリット

次に、リバースモーゲージとリースバックのメリットをそれぞれに分けて挙げてみます。

3-1.リバースモーゲージのメリット

  • 金融機関が相手で安心感がある
  • 将来亡くなった際には自宅の所有権を失うがそれまでは所有権を維持できる。
  • 金融機関へのキャッシュフローがかなり抑えられる

 

3-2.リースバックのメリット

  • 審査や査定期間が短い
  • 利用の際の柔軟性が高い
  • 固定資産税等の支払いがなくなる
  • 資金調達がリバースモーゲージよりもほとんどのケースで多い

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リバースモーゲージ、リースバックのデメリット

リバースモーゲージ、リースバック、どちらもメリットがありますが、利用する際のデメリットもきちんと把握しておく必要があります。

4-1.リバースモーゲージのデメリット

  • 安定収入のある方でないと審査を通る事が非常に困難で、時間が掛かる
  • 融資額がかなり少なくなることが多い

 

4-2.リースバックのデメリット

  • 家賃の支払いというキャッシュフローが発生する
  • 不動産の所有権が移転してしまう
  • 家賃の支払いが困難になると自宅を退去せざるを得なくなる場合もある

 

まとめ

マイホームの資産活用として、どちらかを検討されている方は、ぜひ先述の表などをご参考になさってください。
そして、まずは物件面、年収面を含め、リバースモーゲージの利用ができるかご確認ください。
問題がなさそうでしたらリバースモーゲージを扱う金融機関に実際に審査が通るか、問い合わせてみてはいかがでしょうか。そして契約が進むようであればそのままリバースモーゲージを利用されてもよいかと思います。

もし銀行から年収面やその他の面での懸念を伝えられたり、金額が届かない場合には、リースバックの利用を検討されてみてはいかがでしょう。

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