リースバックで離婚時の持ち家問題・住宅ローンの問題を一挙解決！｜リースバックと離婚

1-1.婚姻中の住宅事情

結婚や出産を機に、マイホームの購入を考える人が多いというのは、不動産業に関わっておりましても、日頃から感じられるものです。特に女性の方がマイホームを所有することにこだわるというのは本能的なものなのだそうです。

結婚後、出産を控えた頃から、マイホームを探し始め、お子様が小学校に入学する頃には、マイホームを購入したいとおっしゃるご夫婦が多く、実際には保育園を探す前には購入を決めていらっしゃいます。なぜなら入居可能な保育園を確保するのが共働き世帯にとっては重要だからです。

マイホームの購入者となるのは、男性である事が多く、住宅ローンの返済も男性が主たる債務者となる事がほとんどです。共働きのご夫婦の場合、奥様は、連帯債務者になるか、連帯保証人になるか、どちらにもならないか、の3つに分かれます。

一般的に、頭金をお互いが出し合うにしても、住宅ローンの返済はキャッシュフローがより安定している男性（出産や育児で仕事辞める等の可能性が低い）が行うケースがほとんどです。

それに伴い、不動産の登記は、稀に5対5の登記というのも見かけますが、男性が8～9に対して、女性が1～2といった割合で登記しているケースが多くなります。

1-2.離婚時の住宅事情

マイホームの購入方法は、離婚の際に影響して参ります。たいていの場合、離婚時、住宅ローンは残っている状態かと思われます。毎月、ご主人の収入から返済している状況は続きますし、登記の上でもご主人が登記の割合が高く保たれています。マイホームにはお互いに出資した頭金と、ご主人が返済した元本が蓄えられている様な状態になります。

円満離婚で、お互い、お金のやり取りで特段の非が無い場合、登記の持分通りに共有状態が継続します。とはいえ、離婚後に、同じ家に元夫婦が住み続けることはないでしょう。

では、せっかくのマイホームはどうしますか？
賃貸住宅なら、両方とも出て行きますか？それとも、ご夫婦のどちらかが出て行きますか？というのが普通の結末になります。

購入したマイホームなら、上記に加え、リースバックも含めて3つの選択肢があります。

• A．自宅を売却して2人とも退去
• B．自宅にどちらかが住み、主たる債務者（男性）が住宅ローンを払い続ける
• C. 自宅を売却し、リースバックで子供を引き取る側が住み続ける

A．自宅を売却して2人とも退去

今のところ、この方法を選択される方々が多く、頭金分を取り戻し、住宅ローンの返済もスッキリさせるには1番です。子供のいない夫婦であればこれが最もクリアな方法に思えます。

ですが、子供のいる夫婦の場合、引越す先で新しく保育園を探すことも必要です。
また子共にとっても、ご両親の離婚に加え、小・中学校を転校しなければならない場合もあります。これが子供にとってもよい選択となればよいのですが、大人の事情が大きな負担になるかもしれません。

B．自宅にどちらかが住み、主たる債務者（男性）が住宅ローンを払い続ける

この方法を一時的に選択するケースもあるかと思います。マイホームを維持し、奥様と子供がそこに住み、生活を続ける。一方、ご主人は債務者として住宅ローンの返済を行う。

この場合、実際には債務者がご主人であっても、住宅ローンの返済者は、共同か、そこに住む奥様の場合もあります。この選択肢は子供がいる場合、悪く無い選択になります。

一方、主たる債務者であるご主人にとっては、実際の支払いの有無に関わらず、法律上の債務が残り続けます。ご主人は毎月、住宅ローンの返済を続けなければなりません。
ここで思い浮かぶ考えは、子供と自宅に住む奥様に、住宅ローンの名義を変更したらどうか、という事ですが、銀行は債務者の変更に関しては非常に保守的であり通常は対応しません。
また、将来ご主人は、新たな住宅ローンを組む事は既存の住宅ローンを完済するまで出来ません。ご主人は再婚して新たなマイホームを購入することは不可能となります。

C．自宅を売却し、リースバックで子供を引き取る側が住み続ける

Aの方法も、Bの方法も、子供や、ご主人の負担が大きいという部分が大きなマイナスとなります。
リースバックは、離婚後、子供とマイホームに住み続けたい場合には、A、Bどちらのマイナス要素を排除した最善の方法となります。

リースバックとは、自宅を売却し、買主（不動産会社や投資家）から自宅を借りるという売却の方法です。

自宅を売却するので、住宅ローンを完済することとなり、頭金などで投下した資金も売却額が高ければそれぞれ回収する事が可能になります。
売却と同時に賃貸契約を結ぶので、引越しも不要で引き続き居住できますので、シングルマザーとなる奥様と子共は、マイホームで今まで通りの生活を続けることが可能となります。

ここで発生する経済的な負担は、毎月の家賃ということになりますが、引越して今と同等条件の賃貸住宅に暮らすより、負担も少なく賢い選択肢かと思われます。
子供のいるご家庭であれば、リースバックで自宅を売却するという方法は、三方よしのチョイスになる様に思われます。

離婚時の住宅の整理は、お子様がいる場合、ご成長を目安に、たとえば学校卒業の時期を区切りに中長期的なリースバックを選択するなど、ご家族の負担が少しでも少ない方法で行いたいものです。
リースバックは、お子様や奥様にとって、またご主人にとっても負担が少ない方法であるのではと思われます。