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住宅ローン 賢い返し方 早く返すと老後の生活が破綻?

住宅ローン 早く返すと老後の生活が破綻?
早く住宅ローン返してしまいたい。繰り上げ返済を利用して、頑張って住宅ローンを早期返済してしまえばその分、余計な金利を払う必要がなくなるから将来的に安心。果たしてその選択は、本当に正しいものなのでしょうか。

  1. 住宅ローンの完済は急がない方がよい?
  2. 住宅ローンを完済してしまったら
  3. リバースモーゲージ
  4. 不動産担保ローン

1.住宅ローンの完済は急がない方がよい?

住宅ローンは、なるべくゆっくりと返済し続けた方がよい、ということにお気づきにならない方が意外と多いように感じます。
若い頃に住宅を購入し、住宅ローンを組んだ方は”お金を借りている”というプレッシャーから、返済を急ぐのでしょうが、急ぎ過ぎると自らを苦しめる結果になってしまいます。
余程多くの資産、預貯金を所有されている方でしたら問題はありません。ですが多くの場合、住宅ローンを急いで完済した暁には、自宅不動産はあるけれど、預金が底をついているという状況に陥ってしまうのです。
期限前返済をしてしまった方が後々安心、それは大きな誤解です。

1-1.住宅ローンの期限前返済をおすすめしない理由

「住宅ローンは早く返したい、老後、心配だから。」とおっしゃる方に対して、住宅ローンはなるべく期限前返済しない様にいつもお伝えしております。
なぜなら住宅ローン程、低金利で、おまけに団信も付いており、亡くなるとローン残高はゼロになるといった借主に有利なローンはありません。
そもそも、住宅ローンは、現金で住宅を購入できない人に対して住宅購入を支援する目的となっておりますので、敷居を低くし、国民の持ち家比率を上げる設計になっております。借りる時は比較的容易に借りられます。住宅ローン 早く返すと老後の生活が破綻?

もしこの先、預貯金が不足し、何かのローンを組むことがあっても、住宅ローンと同等の条件でのローンを組めることは今のところ無いでしょう。
そのような住宅ローンを期限前返済してしまうというのは、経済的には全く合理的ではないからです。

 

2.住宅ローンを完済してしまったら

では、もうすでに住宅ローンを完済してしまった場合、どのようにすればよいものでしょうか。
住宅ローンを完済したけど、今度は介護等で資金が必要になったり、リフォーム工事が必要になったりと資金が必要になる局面が多々あります。
そんな時、生活そのものを自宅不動産で続けながら資金調達する方法として、以下のものが代表的なものとなります。

2-1.住宅ローン返済後の不動産を活用した資金調達方法

住宅ローン返済後、不動産を活用した資金調達方法として考えられるのが3つあります。
1番目がリバースモーゲージ、2番目が不動産担保ローン、3番目が自宅のリースバックになります。

住宅ローン返済後に不動産の活用を検討される場合、それぞれの特徴をご理解いただいた上で、ご自身の状況によって、どの方法が最適かを見極める必要があります。
ここからはリバースモーゲージ、不動産担保ローン、リースバックの違いを解説していきます。

3.リバースモーゲージ

リバースモーゲージはその普及が当初は期待されましたが、日本においてはあまり伸びておりません。
日本人の不動産に関しての新築指向だったり、金融機関の土地のみに評価を置く独特の評価方法が影響しております。
中古不動産、特に建物の評価がされづらい日本においてはリバースモーゲージの普及が難しいのが現状です。

実際に融資の打診をしても借主の年収等が一定以上(年収240万以上等)でなければ難しく、健康であり、認知症もなく、対象となる不動産は市場性のある土地付きの戸建て住宅のみの対象となっております。
ある地方銀行等ではリバースモーゲージの取り組み事例が全行でたったの1件というお話もあるくらいです。

リバースモーゲージは高齢の方が亡くなった際には自宅が銀行によって売却させられて元本の返済に充てられます。
ただ、借入期間は利息の返済のみで良いため高齢者の方にとっては生活資金や介護資金に利用出来ます。普及すれば高齢者にとっては良い仕組みであるのは間違いありません。
とはいうものの、日本の不動産に関しての意識変化は、短期間では起こらない可能性が高いかと思われます。そのため普及は難しいかと思います。

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4.不動産担保ローン

不動産担保ローンはその名の通り不動産を担保としたローンとなります。
不動産担保ローンは借りる際、ほぼ資金使途を問われることはありませんが、制限のある場合もあります。また一般的に融資額が低いというのが現状です。
市場価格の7割も出れば御の字となります。また、返済方法も元利均等や元金均等とどちらもありますが、基本的に元本の返済も必要となります。

金利はリバースモーゲージよりも高い事が多く、現状では3%~10%近くまでとなっており非常に幅が広くなっております。

不動産担保ローンは「元本」の返済も金利の返済と共に随時して行かなければならないため、収入のない高齢者の方の場合には結局は返済に行き詰まり、
自宅不動産を売却しなければならない局面に立たされるケースも多くあります。

5.リースバック

上記2つの方法は、共に自宅を担保にお金を借りるという方法になりますが、リースバックバックは正式にはセールス&リースバックと言い、
自宅を売却後、今度はその買主と新たに賃貸借契約を締結するという方法になります。

資金調達額は、リバースモーゲージよりは高くなると思われます。ただ、不動産担保ローンと比較した場合は、状況によって異なってきます。
リースバックの場合は、賃貸借契約の内容で売却が変動します。

たとえば、定期借家契約等で賃貸期間が短い場合は、売却額が高くなる傾向があります。
一方、普通賃貸借契約等で退去するのがいつになるか分からない契約の場合には売却額が伸びない特徴があります。

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まとめ

住宅ローン返済は、なるべく長い期間をかけてゆっくり返済していくことで、利点を上手に活かせるものです。
可能であれば返済スケジュールの変更を行ってでも、返済を遅らせることが、高齢となった方の生活に余裕をもたらすことができます。

もしも、住宅ローンを完済してしまったら、リバースモーゲージや不動産担保ローン、リースバック等の手法で自宅に住みながらにして資金調達ができます。
それぞれ一長一短でありますのでその特徴を良く理解してください。