住宅ローンをはじめ、返済を滞納してしまうと、金融機関から返済を請求されます。
たとえば、自宅を抵当権（有担保ローン）の設定でローン契約をした場合、もし、返済する資金が無ければ、強制的に自宅を売却させられる競売という手続きに進んでしまうことがあります。
競売は有無を言わさず売却、退去を余儀なくされる最終的な手段といったものですが、このような状況になる前に、手続きをすることで任意売却という形で円満に終結できるケースもあります。
また、任意売却の一形態として、リースバックがあります。リースバックは売却した自宅や自己所有物件を継続して利用できることが可能な方法です。
ここでは住宅ローン返済の滞納から、競売手続への移行、任意売却への変換、リースバックの選択についてご説明させていただきます。
1.住宅ローン 滞納時の流れ
住宅ローンの滞納が続くと、以下のような流れで競売へと進みます。
返済期日の翌日から数日
メールや電話で返済口座の預貯金残高が足りないとの連絡があります。恥ずかしながら私も複数の口座で管理をしているので、つい残高不足を忘れ、金融機関から連絡をいただく事があります。
返済期日から1週間～1か月
引き続き電話やメールでの連絡に加え、郵送で書面が届きます。1か月分の返済が完了していない旨のお知らせや支払いの督促がなされます。
返済期日から1か月～３か月程度
メール、電話、郵便物で複数回に渡り、返済を促す連絡（お知らせや督促）が入ります。また、事情がある場合には説明をしてほしいのでご連絡ください、という内容がほとんどです。
返済日から3か月～6か月
催告書という形式で返済を強く求める書面に変わってきます。ここでも何の連絡をせず、放置し続けると次の段階に進んでしまいます。
返済期日から6か月～10か月
期限の利益喪失事由を通知してきます。期限の利益を喪失しますと元利金一括での返済を求められます。（一括弁済請求）この時点が１つの山だと言えます。
返済期日から12か月～1年半
2.任意売却
任意売却とは、何か特別な売却方法のように思われるかもしれませんが、実は通常の不動産売買の方法です。競売と比較すると、任意売却は、所有者の自由意志で売却できる方法で、競売を避けるための手段となります。
2-1.競売から任意売却への変換
競売は、本来なら債権者の金融機関にとっても、避けたい債権回収方法です。
ですが、金融機関は実務上、もう少し余裕を持って対応しなければ変更に応じてはくれません。なぜなら競売の手続が進めば進むほど、金融機関側の人的コストも、実際のコストもかかるということもあり、任意売却に応じづらくなるからです。
また、今まで何度も連絡を取り、相談に応じる旨の対話を求めてきたにも関わらず、要請を無視し続けた人に対しては、懲罰的な意味合いも多少は含まれているのか特に冷淡に対応します。もちろんルールに則った上でのことですが、金融機関側の情けを受けづらくしてしまうということはあるようです。
2-2.任意売却のタイムリミット
競売開始から任意売却へ変更のタイムリミットは、制度的には入札期日（開札日）の前日までとなります。私どもも、競売間際でご相談を受け、何とか任意売却の契約に持ち込めたケースもございます。ただ多くの場合、開札日より数週間程度、手前の日程で行動を起こさなければ、対応自体が難しくなりがちです。
3.リースバックの選択
任意売却が金融機関に了承されて、はじめてリースバックの選択が可能となります。通常の任意売却で単に売却するか、任意売却とセットでリースバック契約をするか、選択は自由です。
任意売却だけの契約
売却後、次の住居や事務所を探し、引越しをする必要があります。
引越し費用等がかかりますが、心機一転、新しい環境に移りたいという方もいらっしゃいます。
リースバック付きの契約
まとめ
競売か、任意売却かのどちらにするか、ということはローン返済する側が選択するというより、金融機関が任意売却を許容するかどうかにかかっています。また競売の手続きが進んでしまった場合、手続きをストップし任意売却に変換するかどうかも金融機関次第ということになります。
先述のように、不誠実な債務者に対しては、懲罰的な意味合いを含め、事務的に対応するというケースもよく見受けられるものです。
金融機関は基本的には、不動産売買の場合、任意売却で確実に売却と債務の返済が可能だという確証が無ければ、競売の取下げには応じません。
だからこそ、債務の返済手段として、任意売却を望むのであれば、滞納期間中、銀行や保証会社と良いコミュニケーションを取っておく事をお勧めします。独善的な対応では、競売以外の方法が無くなってしまいます。
任意売却が了承された後、ようやく住みながら売却するリースバックの活用を検討することができます。
