リースバックとは、自宅や自社ビル、店舗や事務所を売却後も、そのまま住み続ける、使い続けることができる資金調達の方法ですが、このリースバックが、コロナの厳しい状況下で注目を集めてきております。
ただし、どのような建物であってもリースバックができるか、というとそうではありません。
リースバックを利用するのが難しいケースも、ありますのでここではそのような場合についてご説明いたします。
1.リースバックを利用できる人
リバースモーゲージには、利用できる年齢に制限があるのに対して、リースバックは利用できる人の年齢のに制限がほぼありません。
リバースモーゲージの場合、主に60歳～65歳以上が利用できる商品設計になっておりますが、リースバックは成人していれば利用が可能です。
また、リバースモーゲージの場合は、安定的な収入や、過去の信用履歴等で厳しく審査されますが、リースバックの場合には賃貸保証会社の保証が付けば利用できる人となります。
他の記事でも書いておりますが、リバースモーゲージは銀行が行うものであるのに対して、リースバックは不動産会社が行うものであることが大きな違いとなります。
リバースモーゲージとリースバックを比較した場合、リースバックの方が条件的に圧倒的に利用しやすい契約と言えるでしょう。
2.リースバック 条件 利用できる物件種別
リースバックの条件として、利用できる物件種別に制限は、ほぼありません。この物件種別の制限に関しても利用しやすい面が、リバースモーゲージと、よく比較される部分となります。
リースバックは、戸建でもマンションでも、居住用のみならず事業用の店舗や事務所、倉庫や工場であっても、建物が建っていない駐車場等も可能です。
以前、エイベックスビルの記事を書きましたが、この場合のリースバックも、もちろん事業用物件となります。
事業が厳しくなり、物件を担保に不動産担保ローンなどを利用して資金調達するのも1つの策ですが、それなら思い切って、バランスシートを改善するためにも、リースバックを利用して財務のリストラをするのもよい選択ではないでしょうか。
3.リースバック 条件 利用できるエリア
リースバックを利用できるエリアは、私ども「マイホームだけは守らナイト」は、一都三県に絞って対応をしておりますが、各地域に特化したリースバックを行う不動産業者も、利用できるエリアは全国的に広がりが出てきております。
大抵の場合、どのエリアでもリースバックは利用できますが、売却価格が低いエリアではリースバックを行う業者が少なくなります。
また、市街化調整地域の場合、退去後に、次の活用法が見えないことがネックとなり、よい条件のリースバックが提供できないケースもございます。
4.リースバック 条件 利用できないケース
4-1.リースバックを利用できない人
■賃貸借契約の保証会社の保証が下りない人
■認知症等があり契約行為を後見人等の関与が無く単独ではできない人
※ただし、後見人の関与の下に行うことも可能ではあります。
■共有名義の物件で共有持ち分の所有者にリースバックを合意を得られていない人
２人兄弟が共有で相続した物件にどちらか1人のみが住んでいる場合などが想定されます。
たとえば、実家に住んでいる兄がリースバックを利用して住み続けることに、弟が反対の場合、兄は住んでいるにも関わらずリースバックを利用できません。
兄弟仲が悪い場合などに見られるケースですが、リースバックで売却するよりも兄も退去して売却した方が高い価格で売れるのが理由です。
4-2.リースバックを利用できない物件種別
リースバックを利用できない物件としては再建築不可の物件だったり、共有者が合意していない共有名義の物件等が該当します。
また、そもそもリースバック期間終了後に利用価値や売却価値が無い物件も利用できない物件となります。
4-3.リースバックを利用できないエリア
リースバックを利用できないエリアは、大雑把に言えば不動産会社が買っても将来的に利用できないエリアになります。
とは言うものの、そのような物件であっても興味を示す業者はゼロではありません。数は少なくなるかもしれませんが探すことも可能となりますので一応ご相談ください。
まとめ
自宅を売って住見続けられる、リースバックは、リバースモーゲージと比較しても、利用できる可能性が高く、使いやすい契約かと思います。
自宅や自己所有の事業用物件などが、どのような状態なのか、どこに当てはまるのか、不明な場合にはリースバックの「マイホームだけは守らナイト」でアドバイスをさせていただきます。
