「リースバックやめとけ」と言う人が知らないリースバックの有効な活用法

事業資金が底をついた経営者の方で、あと少し持ちこたえれば、過去の売掛金も回収できて利益やキャッシュフローも改善する可能性がある場合、政策金融公庫や保証協会からの融資も受けており、新規での借入ができない状況ではどうでしょうか？

借入ができない場合、社員への給与支払いや下請けへの支払いが滞り、仕事の信用を失ってしまう可能性があります。資金調達手段がなく、親類や取引先にも借入の打診をしても解決できない場合、もし不動産を所有していればどうでしょうか？

経営者が保有している不動産を活用して資金調達することを検討されるかと思います。実際に金融機関に相談してみると、不動産担保ローンには様々な制約があり、困難な状況に陥ることが多いのが現状です。

資金繰りの悪い事業者に対して金融機関やノンバンクが積極的に融資してくれないため、不動産担保ローンを利用することができないのです。

次に考えられる方法は、不動産を売却して資金調達するというシンプルな方法です。

不動産担保ローンを検討したが上手くいかなかった場合に考える手段となります。ただし、この方法には大幅な転換が必要であり、困難が伴います。

例えば、売却する不動産が事務所や店舗だった場合、新たに事務所や店舗を借りなければなりません。引越しや様々な手続きが必要となります。

会社であれば法人登記住所の変更や金融機関への届け出、リーフレットやパンフレットの住所変更や電話番号変更なども行わなければなりません。

不動産を売却して資金調達したいだけなのに、事業を継続するために余計な手続きが増えてしまいます。事業資金調達のためとは言え、事務所や店舗の引っ越しは事業継続に大きな負担となります。

私見ですが、不動産を活用した資金調達の方法で良い解決策の順番は以下の通りです。

• • 1.不動産担保ローン
  • 2.不動産をリースバックで売却
  • 3.不動産を通常売却

不動産担保ローンが利用できてその場をしのげる場合は、この方法が最も良いと思います。しかし、実際には借入ができないケースが多いです。

次に、不動産を売却する場合に通常売却とリースバックでの売却が考えられますが、金額が低くても事業継続性を重視するならばリースバックでの売却の方が良いと考えます。

会社や事業で必要な保有している不動産をリースバックで売却することによって、通常の売却に伴う問題を回避することができます。

リースバックの場合、通常の売却価格の約70%程度で売却することになりますが、売却代金を手に入れることができます。これによって資金調達が可能となります。

売却後は家賃の支払いが必要ですが、資金繰りの一番厳しい状況を乗り越えることができれば、キャッシュフローが見えてくる場合には事業に集中することができます。

また、余計な作業や手続き（引っ越しに伴う登記移転やパンフレットの変更など）を行う必要もありません。そのため、事業者がリースバックで不動産を売却することはそれほど悪い選択ではないと考えます。

事業者の場合、苦労や心配事はあるものの、一発逆転の取引が可能なケースもあります。

例えば、サラリーマンが年収800万円だったのが翌年には1500万円になるというのは通常は考えられませんが、事業者の場合は大きな仕事が完了し、売り上げが入れば大きな利益につながる場合があります。

そのため、私たちが行ったリースバック取引でも事業者の方は買い戻しを前提にリースバックを活用しています。売買契約書はリースバックを前提として締結し、リースバックの賃貸借契約は公正証書の形式で作成します。一時的に自分のものではなくなることを覚悟していますが、その後に買い戻す意欲があります。

この考え方は、一時的に金利の高い借入をする感覚に近いと言えるでしょう。

資金調達ができない場合、事業の継続が困難となりますし、資金繰りの改善が見込める場合にはリースバックでの売却も一つの選択肢となります。

リースバックは一般的な状況下ではおすすめできない手段ですが、資金繰りの厳しい経営者や事業者の場合、一時的な資金調達手段として検討する価値があります。

ただし、リースバックでの売却後は家賃の支払いが必要となりますので、資金繰りの改善が見込める場合や事業の継続が可能な場合にのみ利用すべきです。

また、リースバックで売却した不動産を買い戻すことも検討することができますが、それには将来の見込みや計画が必要となります。

最終的には、事業者の状況や将来の見通しに基づいて判断する必要があります。適切な専門家やアドバイザーと相談し、総合的な判断を行うことが重要です。