抵当権　根抵当権　保証会社　リースバックの専門家が詳しく解説

住宅ローンを組む際、まずは主たる債務者を決定し、ローンを組めるかどうかの審査を行います。

1-1.住宅ローンを組むための審査

審査の内容は、住宅ローンの対象となるマンションや戸建て住宅の場合、物件そのものの審査は思いのほか緩く、アレっという感じで終わってしまうことがほとんどです。

審査の中心は、借主となる債務者の信用調査となります。過去の信用履歴等や、年収などの返済余力のチェックが行われます。

1-2.債務者の信用調査とは

信用調査の内容は、借主が過去にローン等の返済を滞っていないか、クレジットカードでの延滞が無いか等の調査となります。債務者の返済余力が十分であるという事になれば審査が通ります。

もし調査の結果、この債務者の返済余力だけでは返済が不十分と評価された場合、債務者以外の方の審査も行います。

例えば奥様の場合の審査は、年収があれば合算して世帯年収として計算されます。ですが将来的に、出産、産休、育休で年収が下がる事なども想定した内容での審査となります。

住宅ローンを組む際、その金融機関にもよりますが、奥様が連帯保証人、または連帯債務者となる場合もあります。とは言え、ほぼ債務者の資力で返済できる設計になっておりますので連帯保証人は必要はありません。

ただし住宅ローンを組む際に団体信用保険に加入することがほとんどかと思いますが、問題はこの団体信用保険に主たる債務者となったご主人が加入できない場合、奥様が連帯保証人や連帯債務者として関わる必要が出て参ります。これも契約する金融機関によってまちまちです。

2-1.団体信用保険

団体信用保険は、住宅ローンを組む際に契約しておくと安心な保険です。ところが、この保険に加入できない場合があります。

たとえば、年収が十分におありのご主人でも、年齢が高いと加入できないことがあります。このような場合、連帯保証人が必要とされるケースもございます。

大手金融機関との契約の場合、住宅ローンの効率化のため、保証会社とも契約を結ぶことがあります。たとえば○○銀行信用保証などの名称の保証会社になります。
住宅ローンの滞納などが発生した場合、その保証会社が住宅ローンを代位弁済するこどにより、銀行の地位を承継し、銀行の代わりに住宅ローンの債権回収をするという形式になります。

住宅ローンの融資の場合、購入する土地や建物を担保にする必要があります。その際、銀行は抵当権を設定します。
また、住宅ローン以外の金融取引のある自営業者や会社経営者の方などは、根抵当権を設定する場合もあります。

抵当権

抵当権は「住宅ローン」と「住宅」を結びつけるもの

根抵当権

根抵当権は「住宅ローン等の債務」と「住宅」を結びつけるもの

任意売却の際に問題となるのは、抵当権や根抵当権の抹消に時間がかかるということです。
一般的に抵当権や根抵当権を抹消するには金融機関内での稟議も必要なので1週間か5営業日は必要となります。

期間が長い金融機関になると、2週間や10営業日もかかります。
つまり、競売取下げとの兼ね合いで言えば、開札日の最低1週間前までに売買契約の「決済」を明確にさせることが重要となります。そうでなければ金融機関なり、保証会社が競売を取り下げることはできません。

契約と決済

ここで重要なのは、「契約」ではなく「決済」ということです。任意売却の契約がされているのは当然であり、契約後に資金が払われる「決済」が行われるか否かが焦点となります。
競売を取り下げて、サブリースを含む任意売却に変換するには、条件通り、確実に決済を履行する契約相手との取引が必要となります。そのため、競売間際で、任意売却の契約を結ぶ買主は、一般の買主ではなく、不動産会社等のプロが相手となることが多くなります。

競売前の2か月前など、比較的余裕がある段階であれば、プロの不動産会社ではなく、高く買ってくれる相手と契約を進行する事が出来ますが、1か月を切ってくるとプロに売る以外、方策が無くなってしまうものです。

住宅ローンの返済とはあまり関係がありませんが、抵当権等の権利以外に質権というものがあります。
質権は、万が一、火災によって住宅ローンの返済ができなくなった場合、保険金は契約者ではなく、銀行や保証会社が受取人になるという火災保険です。

住宅ローンに関する用語について解説しましたが、リースバックで任意売却するためには、抵当権や根抵当権の抹消に意外と時間がかかることをぜひご承知おきください。
また、金融機関が競売を取り下げるには返済の確度が非常に高い状態でなければならず、確実な決済が重要なポイントとなります。
そして早めに相談することが決め手となります。