【買い替え・住み替えにリースバック】が便利｜先に売却して資金確保

人生の中で、大きな買い物となるマイホームですが、私が承ったお客様の主な買い替え理由は次のようなものです。

✅子供が何人か生まれ、家族が増えたため今の家が手狭になった
✅子供が独立し、今の家が広すぎるようになった
✅家が古くなっているので新しい家に住みたい
✅高齢となり、バリアフリーの家に住みたい
✅転勤や、転職が決まり引越すことになった

などがありました。

様々な理由があるものの、「今の家のそばに住みたい」という声が多く、やはり住み慣れた今の家や近所に愛着があるということなのでしょう。

「購入先行」の買い替えは、得てして「夢先行」の買い替えとなる傾向があります。
住み慣れた今の家での暮らしを続けながら、時間に追われることなく、より利便性の高い、夢の家が見つかるまで探すことができる反面、買い替えのタイミングも無期限で、生活環境も変わらず維持できている状態ですので、新しい家を探す現実から乖離して、探し続けてしまいがちなものです。

また、この方法は、一般的には不動産価格が上昇基調の場合は、有利な方法となります。なぜなら価格が上がる前に、新しい家を購入し、価格が上がったタイミングで今の家を売却することができるからです。

2-1.購入先行の買い替えのメリット

〇ゆとりを持って気に入った物件を探せる点

気に入った物件が見つからなければ退去する必要もありません。現在の生活環境を継続しながら、購入物件の選別に、より多くの時間をかけることができます。

〇所有不動産として空き家の状態で売却ができる点

新しい家に引越した後、売却することになりますから、購入希望者の内見する際も、空き家の状態で見せることができます。これは見ず知らずの人に生活空間を見られる売る側にとっても、日程や見る範囲を制限されてしまうといった買う側にとっても、煩わしさが無く、売却までスムーズに進みやすいと言えます。

2-2.購入先行の買い替えのデメリット

購入先行の買い替えは資金的に余裕が無い場合、次のようなデメリットがあります。

✘物件購入のチャンスを逃してしまう点

もし気に入った物件を見つけたとしても、その物件を押さえられないことがあります。これは、自己資金が少なく、住宅ローンの残債があり、自宅にも抵当権が設定されている場合などは、新たに購入する物件の住宅ローンに対して、内諾が得づらいという事が原因です。

✘バーゲニングパワー（価格交渉力）が低い

売る側も、購入できるかどうかわからないような相手と契約は結びたくはないでしょうし、少なくとも安くは売りたくないはずです。

✘売却価格が相場より低くなる可能性がある点

購入する物件が決まり、契約に必要な資金を用意しなくてはなりません。資金や融資を既存のマイホームの売却に頼っている場合、急ぎ売却を進める必要がありますので、思わぬ安値で売らざるを得ない状況になることもあります。

✘今の家の住宅ローンを期限前返済しなければならない点

新しく購入する家の住宅ローンを組むためには、今住んでいる家の住宅ローンが完済させなければなりません。完済できるだけの自己資金があれば、問題ないのですが、期限前返済ができない場合、つなぎ融資を受けなければなりません。

購入先行の買い替えは、夢のある素晴らしい物件にはたくさん遭遇できる反面、裏付けとなる経済基盤が不安定な場合、購入のチャンスは限られてしまいます。購入資金に余裕がある方には向いている方法ですが、そうでない場合、デメリットが大きく影響してしまうでしょう。

「売却先行」の買い替えは、住みながら購入希望者の内見を受け付けるなどして、自宅を早々に売却します。思うように売却が進まない場合は、仮住まいに引越し、清掃後、売却活動を進めていきますので、仮住まいを確保するためのコストがかかります。

この方法は、一般的には、不動産価格が上昇基調の場合は、不利な方法となります。なぜなら価格が上がる前に、今の家を売却し、価格が上がったタイミングで新しい家を購入することになるからです。

3-1.売却先行の買い替えのメリット

〇資金的に余裕をもって購入に臨める点

売却先行の買い替えは、事前に売却が決まるため、経済的な裏付けが確保できます。

〇バーゲニングパワー（価格交渉力）が高い点

売却が決まっていることで購入に関して思う存分活動ができます。

〇ある程度納得できる価格で売却ができる点

売却時期を自分で決められるので、思わぬ安値で売らざるを得ないといった状況が発生しづらくなります。

3-2.売却先行の買い替えのデメリット

売却先行の買い替えはすぐに売れない場合、次のようなデメリットがあります。

✘余計な費用が発生する点

もしも、なかなか家が売れず、仮住まいに引越した場合、引越し費用が2倍かかります。この場合、一旦仮住まいへ引越しをし、それから購入した家に引っ越すことになります。また仮住まいの家賃の支払いなども発生します。この場合、一旦仮住まいへの引越してから、購入した家に引っ越すことになります。また仮住まいの家賃の支払いなども発生します。

✘物件の選択肢が少なくなる可能性がある点

売却と同じ年度内に購入ができなかった場合、税務上の買い替え特例等のメリットを受けられない場合があります。そのため期限内の購入を急ぐことになると、満足できる物件に巡り合えない可能性もあります。

売却先行の買い替えは、売却に重心を置くが故に、よい物件を見過ごしてしまう場合があります。購入できる物件の供給は常に一定ではないので、唯一無二の物件を取り逃してしまうかもしれません。

上記のように「購入先行の買い替え」、「売却先行の買い替え」どちらの方法にも、メリット、デメリットが存在します。

両者のメリットを享受した上で、デメリットを受けない買い替えの方法が「リースバックを利用した買い替え」になります。

買い替えの為のリースバックとは、所有している自宅不動産を、売却後に借り戻す、売却後もそのまま賃貸で住める、住みながら売却できる方法です。購入物件が決めれば直ぐに引越しが可能となります。

まずは売却をするという点では、売却先行の買い替えと同じですが、大きく異なる点が以下になります。

• ◎売却後も引越す必要がない（契約時に決めた1年間等の一定期間）
• ◎リースバック期間中、家賃0円、少額の固定費（修繕積立金、管理費等）の負担だけでOK
• ◎売却のための清掃、リフォーム工事の負担等は一切不要

マイホームだけは守らナイトでは、通常のリースバック以外にも、買い替えの為のリースバックも扱っております。

買い替えの為のリースバックを利用する際の流れは次のようになります。

• ●自宅の無料査定
  リースバックを利用した場合、売買価格と定期借家契約などの条件確認
• ↓
• ●自宅の売買契約と、リースバック契約の締結
• ↓
• ●決済時、住宅ローン返済に伴う抵当権等の抹消と、売却残代金の受け取り
• ↓
• ●住替え先の物件探し
• ↓
• ●住替え先物件を決定し、住宅ローンの打診
• ↓
• ●住替え先物件の売買契約締結
• ↓
• ●住替え先物件の決済
• ↓
• ●住替え先への引越しと賃貸契約解除

買い替えの為のリースバック メリット

「買い替えの為のリースバック」のメリットは、売却先行となりますので、購入資金の準備が整うことで、住替え先の購入活動をすぐに開始できる点です。また住宅ローンの返済も終了しますので、住宅ローンの打診もスムーズに進みます。

買い替えの為のリースバックは、売却後も一定期間そのまま住み続けることができます。このリースバックを利用しない場合、売却先行にしてしまうと、仮住まいへの引越しもありますので、合計2回の引越しが必要となりますが、リースバックの場合、引越しはたった1回だけです。直接今の家から新居に住替える時だけで済みますので余計な時間も費用もかかりません。

買い替えの為のリースバックのデメリット

リースバックを活用した買い替えのデメリットをあえて挙げるとすれば、リースバックを利用しない売却先行の場合より、売却価格が8割から9割の価格に下がる点です。
ですが、引越しが1回で済み、仮住まいの毎月の家賃負担がありませんから、実際にはこの売却価格の差は小さなデメリットとなります。

自宅の買い替え方法として「売却先行の買い替え」と「購入先行の買い替え」、そして第3の選択肢として「リースバックを活用した買い替え」をお伝えいたしました。

リースバックの活用することで、購入資金の準備も万端、住宅ローンも完済、今の家に住みながら気に入った物件を探すことができます。
「リースバックを活用した買い替え」はまさにいいとこ取りの買い替え方法ではないでしょうか。