リースバック 仕組み

リースバック 税務 自宅の売却 税金はいくらかかるの?

リースバック 税務 自宅の売却 税金はいくらかかるの?

法人間のBtoBで普及してきた不動産のリースバック。法人のリースバック時の税務上の扱いや仕訳についての説明はネット上でも掲載がありますが、個人の場合、どの様な扱いになるかまでの情報は少なく、今ひとつクリアでは無い方も多いのではないかと思います。
ここでは、個人が所有している自宅や店舗などをリースバックで売却する場合、どのくらい税金がかかるのか、わかりやすく解説します。

  1. リースバックを利用して自宅を売却すると、譲渡益課税が発生
  2. 軽減税率の特例
  3. 自宅売却、知っておきたい特別控除
  4. リースバックを検討する前に、確認するべきこと
  5. リースバック期間の税務
  6. リースバック期間終了時の税務

1.リースバックを利用して自宅を売却すると、譲渡益課税が発生

リースバックを利用するということは、不動産物件の売却することになります。ですから通常の不動産取引と同様に、譲渡益に対しての課税が発生します。

そして、売却する建物の所有期間が5年以下であるか、それを超えるかによって、譲渡益課税の税率が異なって参ります。

2.軽減税率の特例

自宅売却時の譲渡益に対して、軽減税率の特例が適用される場合があります。この軽減税率の特例は、リースバックを利用した自宅売却の際にも、適用されます。

軽減税率の割合は、あなたが、売却するご自宅等の建物が、次に挙げるどの状態に当てはまるかで大きく異なります。

・所有期間が10年を超えるか
その他の要件を満たすか

2-1.自宅の所有期間が何年かをチェック

では、リースバックを利用して自宅を売却する場合、どのくらい課税がなされるか、特別控除でどのくらい税額が軽減されるのか、次の表でチェックしてみましょう。
税率等は以下の通りです。

税率等

短期譲渡益課税 長期譲渡益課税 特別控除
所有期間 5年以下 5年超 10年超
所得税率 30% 15% ・6000万以下
A×10%・6000万超
(A-6,000万円)×15%+600万円
住民税率 9% 5% ・6000万以下 4%

・6000万超 5%

譲渡所得の計算式 下記X. 下記Y. 下記Z.

X.課税短期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

Y.課税長期譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

Z.課税長期譲渡所得金額(A)=(土地建物を売った収入金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除

このように、所有期間に応じて、どの課税が適用されるか、また売却額に応じて、どの程度の軽減税率があるのかで、大まかな課税額を知ることができます。

(注) 平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

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3.自宅売却、知っておきたい特別控除

上記以外にも、特例が適用される場合もあります。

3-1.自宅を売った時の3000万円特別控除

特別控除で特に大きいものが、3000万円控除になります。特例を受けるにあたり、リースバックでも問題は無いという回答を国税庁の相談センターで確認しました。(2020年12月8日)

この特例を受ける際の、適用要件に以下の部分で『特殊な関係のある法人』とあります。これは、リースバックで行う第三者の法人は関係ないという回答でした。

売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

【国税庁HPNO.3302マイホームを売ったときの特例
https://bit.ly/2KMEdNl(←短縮版を表示しています)

主に自分が法人の所有者であったり、代表であることを意味しているとのことです。但し、買戻しの際、それが前提である場合にどうなるか等、確認すべき点もあるかと思います。

4.リースバックを検討する前に、確認するべきこと

まず一番にすべきこと、所有期間がどの程度で、上記のどこに該当するかを確認する事です。

5年や10年という節目の期間を超えているのかどうかです。

それから

・譲渡益課税がどの程度発生するか等は事前に確認する
・3000万控除が適用されるかの確認する

※3000万円控除が適用され、建物が3000万円未満でしか売却できないのであれば、税金の心配は必要なくなります。

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4-1.自宅売却時の取得原価はいくら?

最後に、取得原価がいくらだったかで、譲渡益課税額が決まります。

取得原価の確認方法

取得原価の確認方法は、通常、過去の不動産売買契約書等で確認が出来ます。
相続等で引き継いだ土地の上に建物を建てた場合は、その際の建物の請負金額等を示す契約書も必要となります。

売買契約書が見つからない場合

比較的実務で多いのは、数十年前の契約で契約書も、その時の通帳も、その時の書類は何もないというケースです。
かろうじて権利書だけあるという場合、売却価格の5%を取得原価とみなして課税されます。

不動産の価格に変動がありますので、実際の取得原価が高くても、非常に高い税金を払わなければならなくなります。

そのため、取得原価が不明だと、損をするという事になります。

5.リースバック期間の税務

リースバック期間中は所有者ではないので、もちろん固定資産税・都市計画税はかかりません。
ですが、住宅ローン減税を受けていた人は、住宅ローン減税の対象者ではなくなります。その場合、住宅ローン減税の恩恵を受けられなくなります。

6.リースバック期間終了時の税務

リースバック期間終了時の税務は、退去する場合と、買戻す場合とで、税金は異なります。

6-1.リースバック終了時、退去する場合

リースバック終了時、退去する場合は、税務上で特段何の変化はありません。

6-2.リースバック終了時、買戻しをする場合

リースバック終了時、買戻しをする場合は、幾つかの税金の支払いが発生します。

登記の為に、登録免許税、登記後半年ほどで不動産取得税、再度所有者となった最初の1年は日割りの固定資産税と都市計画税、その後は毎年固定資産税と都市計画税の支払いが発生します。

その際の注意点は、再度住宅ローン減税の適用になるのかが不明ということです。
自宅を売却した所有者が、買戻し後、再度住宅ローンを利用する事は非常に難しいと思います。現実には住宅ローン減税の適用になる事はほぼ無いと思います。
ただ、所有者のお子様等が住宅ローンを組めるのであれば、適用できるかもしれません。その場合は、税務署などと税務の確認が必要となります。

まとめ

リースバックを利用する場合、税金の支払いがいくらになるかを事前にしっかり確認してから契約することをお勧めします。
譲渡益税は最小ゼロから40%近い場合があります。これで資金調達ができたと思っていたら、多額の税金を払う羽目に・・・となり兼ねません。
リースバックで失敗しないために、税務に強い不動産会社や、税理士、税務署への確認を必ずおこなってください。

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