【リースバックのデメリット】はリースバックをこれから利用しようと考えている方が契約前にしっかり把握しておきたい内容です。
なぜなら“リースバックを活用して正解だった”という方が多い反面、“リースバックで失敗した”という話も耳にするからです。“リースバックで失敗した”事例のほとんどは【リースバックのデメリット】を知ってさえいれば避けられる内容なのです。
ここでは７つの【リースバックのデメリット】と【リースバックのデメリットを避ける方法】について説明させていただきます。
1.【リースバックのデメリット】
【リースバックのデメリット】については、私ども「マイホームだけは守らナイト」が、契約前に必ずお客様にお伝えする内容の1つとなります。その際「リースバックは安全？」「リースバックは大丈夫？」と不安を抱くお客様もいらっしゃいますが、リースバックのトラブルに巻き込まれないために、またリースバック契約後、後悔のないように、デメリットを含めて、検討することが大切です。
【リースバックのデメリット】を大きく分けて７つ書き出してみました。
- その１．自宅の所有権を売却するので、将来に亘り、毎月家賃の支払いが発生する。
- その２．自宅の所有権を売却するので、所有者であった精神的な充足感が減少する。
- その３．リースバックで売った不動産の買戻しに、住宅ローンが使えない。
- その４．物件の買戻しの際に、登録免許税、不動産取得税等の税金が発生する。
- その５．所有物件の時にはできた増改築ができない。（内装のリフォーム工事等も使用に耐えられる状態では認められない事が多い）
- その６．リースバックで、賃貸借契約を締結したにも関わらず、転売され賃貸借契約の内容が引継がれないことがある。
- その７．リースバック後、思わぬ税金の支払いが発生する場合がある。
もし、その1.その2.に関して難しいようであれば、リースバック以外の方法を検討するという選択もよいかと思われます。リースバックは建物の所有権だけを売却し、同時に新しい所有者となる買主と賃貸契約を結び、毎月賃料を支払うという、売っても住み続けられる契約形態となるからです。
2.【リースバックのデメリット】は避けられる？
上記の、【リースバックのデメリット】には、事前に準備等をしておくことで避けることができるケースもあります。
2-1.【リースバックのデメリット】を避けるための準備とは
【リースバックのデメリット】で避けられるものは、その3.その6.その7.になります。
◎”リースバックで売った不動産の買戻しに、住宅ローンは使える!!”
まず、その3.のデメリットですが、リースバックで売却した不動産を買戻す場合、リースバック契約をした本人以外であれば、住宅ローンを活用できる場合があります。
たとえば、契約者の息子や娘が住宅ローンを組むことができれば避けることができます。
◎”リースバックで賃貸借契約を締結後、転売されても賃貸借契約の内容は引継がれる!!”
その6.の転売されてしまうリスクですが、もしも悪徳な業者と取引をしてしまった場合、リースバック条件の申し送りが十分にされないまま、転売される可能性があり、新所有者と賃貸借契約の交渉をしなければならない等、トラブルとなるケースがあります。
これに関しては、仲介会社をしっかりと精査し、業歴の長い会社や評判のよい会社を選択する事でトラブルを避け、デメリットやリスクを最小化できます。
◎リースバック後、どの程度税金がかかるのか確認しておけば安心！特例で負担額が無い場合も多い!!”
その7.のデメリットですが、自宅や自社ビルを売却した際、譲渡益課税がされて、後に思わぬ税金の支払いが発生してしまったというケースがあります。
不動産を売却し、残債との差額をすべて使える資金だと思っていると、とんでもない落とし穴があります。
事前にリースバックで売却した場合、どの程度税金がかかるのか、かからないのか確認しておけば安心です。多くの場合は様々な特例で実際の税負担が無い場合が多いものです。
3.【リースバックのデメリット】を避けられない場合
【リースバックのデメリット】は、上述のように事前に準備や把握をしておくことで避けられることもあります。ですが、それ以外に挙げたデメリットは、リースバックそのものの特性となりますので、避けることはできません。
リースバックに限らず、どのような取引も、メリットばかりの取引は無いのではないでしょうか。避けられないデメリットやリスクが存在し、それを知った上で取引を行うことが成功の秘訣かと考えます。
4.リースバックの思わぬメリット
リースバックで売却後、その不動産の所有者から借り主になる事で、思わぬ家賃補助金等の補助金や助成金を受けられる場合があります。
現状では、コロナ禍における国や自治体の様々な助成金や補助金がございますが、そのほとんどが、借り主の方に対しての補助となっております。
まとめ
今回は、【リースバックのデメリット】をメインにまとめてみました。リースバックはリバースモーゲージや不動産担保ローンなどとも比較検討される契約です。どの契約も不動産を活用した資金調達の方法ですが、リースバックは条件面でも利用しやすく、メリットも多いため、ここ数年で利用する方が急増しております。他サイトでも「リースバックのメリット」が多数紹介されていますが、デメリットに関してはあまり書かれていないように思います。
自宅や自社ビル、自営店舗、事務所を売却するのですから、それなりの覚悟も必要です。リースバックは簡単でメリットがあるだけの取引ではありません。
他の関連記事なども読んでいただき、皆様には“リースバックを活用して正解だった”と思って頂きたいと存じます。
