自宅を活用した資金調達の方法にはリバースモーゲージや不動産担保ローンなどがありますが、中でも「リースバック」は買戻しが可能な点、マンションでも利用できる点など、柔軟で使いやすくニーズが高まっております。
売っても住み続けられるリースバックですが【リースバックトラブル】も多くあるようです。ようやく資金調達でき助かったと思いきや、思わぬトラブルに見舞われるなど絶対に避けたいものです。
これからご自宅や自社ビルなどに、リースバックを利用したいとお考えの方は【リースバックトラブル】を回避するために是非とも事前に多くの情報を仕入れ、万が一の時に備えておくことをお勧めします。
1.リースバックトラブル 根本原因
リースバックのトラブルの根本原因は、実はリースバックを行う当事者そのものにある場合がほとんどです。
どういう事かと申しますと、リースバック トラブルに遭遇する方の多くは、リースバックがどのような取引であるのかという事をしっかりと調べず、あまり理解しないまま、業者やその業者が提示した条件を鵜呑みにしてしまい取引に入ってしまっているからです。
私ども「マイホームだけは守らナイト」はリースバックの長所や短所をご本人が納得できるまでご説明します。
2.リースバックトラブル 事例
リースバック トラブルには幾つかのパターンがあり、注意点があります。まずは、よくあるトラブル事例をご紹介します。
リースバックトラブル事例1: 賃貸借契約の内容や条件が想定と違った
リースバックを条件に自宅の所有権を手放したが、賃貸借契約の内容や条件が想定と違ったという事例です。
セールスアンドリースバック（sales and leaseback）という事で売却。セールス契約は問題なかったが、リースバック（賃貸）の契約が想定と違った。
リースバックで自宅を活用し、資金調達をしたいという方に多いのが、とにかく早く資金を調達したいと気が焦っており、売ることにしか意識が向いていない方です。
リースバック取引は、セールス（売却）も大事ですが、同時にリースバック（賃貸）も重要になってきます。セールスアンドリースバックの契約をする際には売却の契約と同時に賃貸の契約もしっかりと詰めておきましょう。
特に重要な点は、定期借家契約の契約であるか、普通賃貸借の契約であるかです。また、定期借家契約の場合でも再契約が出来るタイプであるのか否かです。定期借家契約の場合、その期間の設定も重要になってきます。これらの条件を売買契約と同時に決めるようにしましょう。
リースバックトラブル事例2:手取り額が想定より少ない
リースバックを条件に自宅を売却したが、税金や取引コストを考慮しなかったため、手取り額が想定より減少してしまった事例です。
リースバックトラブル事例で多いのが、上記にも通じますが、売買金額にのみ意識が向いてしまっている方のリースバック トラブルです。高く売却したのは良かったが、その分多額の税金を納めることになり、結局あまり手残りが無かったというものです。
また、リースバック取引の場合に売買価格とリースバック条件はセットになりますので、売買価格を高くするという事はすなわちリースバック条件が悪くなるという事につながります。だとするならば、無理に売買価格を上げて譲渡益課税が大きく発生する価格にするのではなく、ほどほどの売買価格にしてその代わりにリースバック条件（毎月の家賃を低くする等）を良くするという判断もあります。（ただし、極端な条件設定は税務上のリスクがありますので税理士や税務署にも相談の上決めるのが良いと思います。）
このトラブル事例も、事前にいくらで売れたらどの程度譲渡益課税が発生するか、大まかに把握する事が必要だったかと思います。
リースバックトラブル事例3:家族に伝えず非難を受けている
リースバックを条件に自宅を売却したことを、家族に伝えていなかったので非難を受けているという事例です。
ハウス リースバックは、売ってもそのまま住み続けられるので、表面的には何も変わらず、誰にも気づかれることなく売却できてしまいます。そのため、よくあるのが、夫婦間や親子間での伝達ミスです。
たとえば、夫婦で自宅を購入し、主たる債務者が旦那様であっても、実は奥様や奥様の実家から資金援助を受けているというケースがあります。
また、その場合、登記に奥様が入っていない場合などがあります。その際、旦那様が単独でリースバック取引を行うというのは問題です。登記が旦那様単独だからと言って、リースバックで得た資金を旦那様が単独で自由にした場合にはトラブルが発生します。
また、親子間でリースバック トラブルとなるケースは、親が2人の子供のうちの長女から介護や身辺補助を受けているという事で、リースバックで自宅を売却し、身近にいる長女にのみ資金を提供してしまうような場合です。
もう1人の兄弟姉妹からしてみれば、将来は実家の相続権があるものだと思っていたら、いつの間にか実家が売却されており、そのお金の一部が長女に流れていたという事になります。このようなケースは遺留分を求めて調停での相続争いに発展する可能性があります。
上記のように夫婦や親子間で、リースバックで自宅を売却する事を内密にしておくと、様々なリースバック トラブルが発生してしまう場合が多々ございます。事前にコミュニケーションを取っておく必要があります。反対があっても、どうしてもリースバックを利用する場合には、遺言を書くなどして将来の揉め事、相続争いの火種にならないようにしておきましょう。
リースバックトラブル事例4:契約条件が継承されず、転売されてしまった
リースバックで売却する物件を、転売しないという条件で契約したにも関わらず、約束に反して転売してしまうというケースです。
このような場合、将来的に買い戻す予定で、買戻し特約付きという条件のリースバック契約のはずが、新しい所有者には応じてもらえそうにないというトラブルもあります。
このようなリースバック トラブルに関しては、契約で詰めておくという事も重要ではありますが、同時に間に入る仲介会社と実際にリースバックで自宅を購入する不動産会社の過去の業歴や処分歴等を調べる事をお勧めします。
不動産会社の免許番号というのは（１）が1番若く登録後5年未満の会社になります。仲介会社が登録後5年未満であるという事はそれだけ経験が浅く、取引の安全性が低い場合があります。ひとつの目安にして頂ければと思います。
また、業歴以外では処分歴というのも監督官庁に残っております。（東京都の場合には都庁）気になる方はそちらを調べられる事もお勧めします。取引の多い会社程、より多くの顧客と対応しておりますので、中にはクレーマーのような顧客がいて、そのお陰で運悪くクレームの記録が残っている場合もあります。その辺は割り引いて考えた方が良いと思いますが、ただ、参考の１つとなります。
まとめ
今回は、リースバックのトラブル事例をケース別にまとめてみました。自宅を売却するという事になりますので心配は尽きないかと思います。
リースバックトラブルの多くは上記４つのケースに集約されますので、ご自身の状況下で、リースバック契約をした場合、どのケースのトラブルに巻き込まれそうか、当てはまりそうな事例を中心に考えてお調べください。
