専門家監修｜リースバック相場とは？買取価格と家賃設定の関係【高く売るためのポイント】

※本記事でご紹介した内容は、2025年4月24日作成時の、市場データや公表資料をもとにまとめた一般的な情報です。物件の条件や時期によって状況は変わるため、具体的な契約判断は当社窓口や専門家にご相談ください。(2025年12月12日更新)

まずは「リースバックでは自宅がどれくらいの価格で買い取られるのか？」という疑問にお答えします。

リースバックの買取価格は一般的な不動産売却と比べるとどうしても低くなってしまします。背景には「物件をすぐ転売できないリスク」「長期賃貸による建物劣化リスク」など、買主（不動産業者）にとって、リースバック特有の事情があるからです。

1-1.一般的な不動産買取の場合

通常、不動産をエンドユーザー（実際に住む人）が購入する場合の価格を「100％」とすると、買取業者が提示する買取価格は70～80％程度が相場です。

たとえば、
市場価格3,000万円の物件なら
➡ 買取業者による買取価格は2,100万円～2,400万円前後になります。

なぜ業者買取は安くなるのか？

この差額には、以下の理由があります。

✅リフォーム費用がかかる

買取業者は買い取った中古物件を、リフォーム工事を施して、再販売するのが一般的です。

たとえば市場価格3,000万円の物件で、
10％（約300万円）をリフォーム費用として想定したとしましょう。

築年数が経過した戸建ての場合では、

✔ 給湯器・エアコン交換

✔ クロス張替え

✔ 小規模修繕

といった最低限の工事だけでも300万円近くかかることが珍しくありません。

さらにキッチン交換やフローリング張替えまで含めると、数百万円規模の追加費用が必要です。

✅売却に伴う取引コスト

再販売の際、買取業者は以下のような費用を負担します。

✔ 他の不動産会社への仲介手数料（3％）

✔ 登記費用

✔ 買い取り時の借入金利・諸経費

これらを合計すると、物件価格の5〜10％程度がコストとして差し引かれます。

リフォーム費用や取引コスト、再販売までのリスクを考慮し、買取業者の査定額はエンドユーザー価格の70～80％程度に設定されるのが一般的です。

では、
リースバックの場合はどうでしょうか？

実は、リースバックの買取価格はエンドユーザー価格の50～70％程度になるケースが多いです。

その理由は以下の3つです。

理由1：売却後すぐに転売できないリスク

リースバックは売却後も売主が賃借人として住み続けます。つまり買主（投資家や買取業者）は、物件を自由に売却できる時期が定まっていません。

通常の買取なら3～6ヶ月で転売可能ですが、リースバックでは1年～20年以上先になることも珍しくありません。

不動産は時間とともに価値が下がるリスクもあるため、その分を価格に反映させる必要があります。

理由2：建物劣化リスク

リースバックでは売却後も住み続けられるメリットがありますが、長期間住み続けた場合、建物の状態が悪化して再販売時には資産価値がほとんどなくなる可能性があります。

特に賃貸中は買主側が建物の管理に手を入れられないため、住宅としての価値は年数とともに目減りします。このリスクも価格を押し下げる要因になります。

理由3：借入コストの増加

リースバックを前提とした買取は、金融機関の融資審査も通常より厳しくなります。なぜなら、賃貸中の物件は自由に転売できず、収益回収まで時間がかかる不動産とみなされるからです。そのため借入金利が高く設定されたり、融資自体が難しくなるケースもあります。これもまた、買取価格を低く設定せざるを得ない理由です。

リースバックの査定は、単に不動産の市場価格だけでなく、さまざまな要素を総合的に考慮して決定されます。

物件の立地や築年数、建物の状態などはもちろん、リースバック特有の「契約形態」や「家賃設定」も、査定額に大きく影響
します。

3-1.査定に影響する主な要素

• ✅立地条件
  （駅や商業施設への距離、周辺の需要など）
• ✅築年数
• ✅建物や設備の状態
• ✅周辺環境
• ✅権利関係（所有権・抵当権など）
• ✅契約形態
  （普通借家契約 or 定期借家契約）
• ✅リースバック後の家賃設定

これらの要素は物件の「担保価値」や「再販価値」を左右するため、査定額にしっかり反映されます。

例えば、築年数が経過している物件であっても、定期的に手入れやメンテナンスが行き届いていれば、高評価を得られるケースも珍しくありません。

特に、家賃や契約形態はリースバック特有の重要ポイントです。長く住み続ける必要が無い場合は、定期借家契約の方が査定額が有利になる場合があります。

査定は複数業者への依頼が基本！

リースバックの査定額は、業者ごとに基準や計算方法が異なるため、必ず複数の業者へ見積もり依頼し、条件を比較検討することをおすすめします。

納得のいく契約を結ぶためにも、査定額だけでなく「家賃」「契約内容」「将来の買い戻し条件」も含めて、しっかりを確認
しましょう。

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実際にリースバックを検討されたお客様のケースをもとに、査定結果と家賃設定の一例をご紹介します。

事例1：築25年 戸建て住宅の場合

物件所在地：東京都郊外

エンドユーザー相場価格：3,200万円

リースバック買取価格：2,000万円（約62％）

月額家賃：11万円

✔ポイント

売却時には築25年を超えており、外壁や屋根に経年劣化が見られる状態でした。通常の買取価格であればエンドユーザー相場の7割前後でしたが、リースバック契約を希望したことで「建物劣化」「転売できないリスク」を考慮され、査定はエンドユーザー価格の約62％に設定。

また、賃貸中の収益利回りとして年利約6.6％となるよう家賃は11万円に設定されました。

事例2：築12年 マンションの場合

物件所在地：神奈川県横浜市

エンドユーザー相場価格：4,500万円

リースバック買取価格：3,200万円（約71％)

月額家賃：15万円

✔ポイント

比較的築浅のマンションだったため建物の劣化リスクは低め。また定期借家契約5年という条件を設定したことで、買主側のリスクが軽減され、買取価格はエンドユーザー価格の約71％と高めに設定。

家賃は想定利回り5.6％となるように計算され、周辺相場とも大きなズレがない設定となりました。

事例3：築35年 戸建て住宅＋広い土地の場合

物件所在地：埼玉県川越市

エンドユーザー相場価格：2,600万円（土地評価中心）

リースバック買取価格：1,600万円（約61％）

月額家賃：9.5万円

✔ポイント

建物は築古のため実質的な評価は低く、土地の価値が大半を占める査定となりました。将来的に建物が使えなくなるリスクを考慮しつつ、契約は「普通借家契約」で長期賃貸予定だったため、さらに割引率が適用され買取額は約61％に設定。

4-1.事例から分かるリースバックのポイント

リースバックの査定額は建物の状態・契約形態・売却後の住み続ける期間によって大きく変動します。

特に、

✅建物が築古である場合

✅普通借家契約で期間が不明確な場合

には買取価格はエンドユーザー価格の50～65％前後になるケースが多いです。

逆に、

✅築年数が浅い物件

✅定期借家契約で賃貸期間が短めに設定できる場合

は買取価格70％前後と比較的好条件で売却できるケースもあります。

リースバックは「売却＋賃貸」という特殊な取引ですが、少しでも高く売却するためにはポイントがあります。

◎定期借家契約を選ぶ

普通借家契約は借主の居住権が強いため、買主側のリスクが高くなります。そのため定期借家契約を選ぶことで、買取価格が高くなるケースがあります。特に契約期間が短いほど、買主のリスクが減るため査定額は上がります。

◎物件の状態を良く保つ

建物の劣化リスクは買取価格に直結します。

売却時点で水回りや外壁などの大きな劣化が少ないほど、価格は好条件になります。

◎複数社に査定依頼をする

リースバックの買取価格は業者によって大きく差があります。

必ず一括査定などを利用して、複数社から見積もりを取り、条件を比較しましょう。

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リースバックでは、買取価格と家賃設定は密接に関係しています。一般的に、買取価格が高くなるほど家賃も高くなる傾向があります。これは、リースバック業者が物件の購入費用を家賃収入で回収する必要があるためです。

6-1.買取価格と家賃の関係イメージ

まとまった資金が必要な場合、買取価格をできるだけ高く設定したいところですが、その分家賃の負担が重くなる点には注意が必要です。

逆に買取価格を抑えれば、家賃を抑えたまま住み続けられる反面、手元に残る資金は少なくなります。

特に将来的に「買い戻し」を検討している場合は、買取価格と家賃のバランスを考慮した上で、慎重に検討することが大切です。

リースバックは「住み続けながら資金を得る」という魅力的な仕組みですが、通常の売却と比べて買取価格は50～70％程度に抑えられるのが一般的です。家賃設定も利回り計算をもとに決定されるため、買取価格と合わせて無理のない資金計画を立てることが大切です。

物件の状況や契約内容によって査定額は大きく変動します。また、価格だけでなく「家賃」や「契約内容」にも注意を払い、必ず複数社の査定を比較検討することが納得できる取引への第一歩です。

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