リースバック契約では、普通借家契約と定期借家契約の２種類の賃貸借契約があります。それぞれの違いやメリット・デメリットを理解し、自分に合った契約を選ぶことが重要です。
近年、リースバックを利用する人が増加しています。しかし、その一方で契約内容を十分に理解せずに契約し、思わぬトラブルに巻き込まれるケースも増えています。特に、賃貸借契約の種類や条件を確認せずに契約し、後になって「こんなはずではなかった」と後悔するケースが目立ちます。
本記事では、リースバック契約の種類や注意点、トラブルを防ぐためのポイントを詳しく解説します。さらに、信頼できるリースバック会社の選び方 についても紹介するので、安心してリースバックを利用したい方はぜひ参考にしてください。
目次
- 1. リースバックの賃貸契約
- 2. 普通借家契約とは？
- 3. 定期借家契約とは？
- 4. 普通借家契約のメリット・デメリット
- 5. 定期借家契約のメリット・デメリット
- 6.リースバックの買戻し特約とは
- 7.リースバック契約まとめ【失敗しないための基礎知識】
1.リースバックの賃貸契約
リースバック契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらを選ぶかによって、借主の権利や契約期間、退去の条件が異なるため、それぞれの特徴をしっかり理解することが重要です。
どちらで契約するかによって、リースバックで住み続けられる期間が変わってきます。契約前に必ず確認が必要です。
2.普通借家契約とは？
普通借家契約は、普通賃貸借契約とも呼ばれます。「定期借家契約」と区別する意味で「普通借家契約」と表現されています。
普通借家契約の場合、契約期間満了後も契約を更新することが可能です。
3.定期借家契約とは？
契約期間が満了すると、原則として契約は自動的に終了します。
通常、定期借家契約の場合、契約更新ができません。期間満了後は退去が必要となります。
ただし、契約更新の特約がある場合には、契約を更新することもできます。
4.普通借家契約のメリット・デメリット
4-1.普通借家契約のメリットとは
普通借家契約には、以下のメリットがあります。
◎長く住める
•契約期間は通常２年間ですが、期間満了後も、賃貸人が希望すれば契約は更新されるため、長く住み続けることができます。
•普通借家契約は、貸主の一方的な都合で退去させられることはありません。
◎途中解約しやすい
借主は、契約期間内であっても解約することができます。（ただし、定められた期間内に「解約予告」をする必要があります。）
4-2.普通借家契約のデメリットとは
普通借家契約のデメリットを唯一挙げるとすれば以下になります。
・定期借家契約よりも家賃が高くなる場合がある
基本的に、普通借家契約は、借主に優位な契約です。ですから借りる側のデメリットは、ほぼありません。
定期借家契約より、家賃が高くなる場合もありますが、普通賃貸借を得意としている会社なら柔軟に対応してもらえるケースも多く、リースバックの専門家が在籍する不動産会社であれば、買主に直接交渉してもらえることがほとんどです。
一括無料査定などを利用して、数社分の見積りを集めて比較検討することをお勧めします。
5.定期借家契約のメリット・デメリット
5-1.定期借家契約のメリットとは
定期借家契約には、以下のメリットがあります。
短期間の借入が必要な場合や、新居に引越すまでの仮住まいとして利用する場合などに便利。
◎契約期間を定めているため、更新に関するトラブルを防ぐことができる。
◎普通借家契約より家賃が安くなる可能性がある
ただし、長く住みたいのであれば、定期借家を選択してはいけません。
次のデメリットをしっかり理解しておく必要があります。
5-2.定期借家契約のデメリットとは
定期借家契約のデメリットは、以下のとおりです。
✘契約期間が満了すると、必ず退去しなければならない。
✘更新ができない。
✘契約期間中に借主が死亡した場合、契約が終了する可能性がある。
※定期借家契約を検討している場合は、これらのデメリットを理解した上で、契約を締結することが重要です。
6.リースバックの買戻し特約
リースバックでは、将来的に自宅を買い戻せる「買戻し特約」を契約に付加することが可能です。
この特約を付けることで、リースバック期間が終了した後や、資金に余裕ができたタイミングで、売却した自宅を買戻せる道が開けます。生活拠点を維持したまま、将来的な資産回復を目指せる点で、大きな魅力といえるでしょう。
ただし、買戻しの際は、リースバック時の売却価格に加えて、一定の上乗せ（利息相当や手数料など）が発生するのが一般的です。そのため、契約内容をしっかりと確認し、慎重に判断することが求められます。
6-1.買戻し特約の注意点
買戻し特約は非常に有効な手段ですが、実際にその権利を行使するためには、いくつか注意すべきポイントがあります。
＜買戻し特約で注意すべき主なポイント＞
買戻し期間の設定
買戻しが可能な期間が短すぎると、資金準備が間に合わず、買戻しのチャンスを逃してしまうことがあります。
買戻し価格の妥当性
将来の買戻し価格には利息や手数料などが上乗せされるため、想定以上の金額になる可能性があります。契約時点での確認が不可欠です。
契約不適合責任の有無
買戻した物件に欠陥があっても、売主（＝元の買主）がその責任を負わない免責条項があると、修繕費を自己負担しなければならないリスクがあります。
権利行使の条件
買戻しの権利を行使するには、特定の条件を満たしている必要がある場合もあります。条件が厳しすぎないか確認しておきましょう。
諸費用の負担
買戻しには登記費用、契約書作成費用、場合によっては仲介手数料などが発生します。誰が負担するか明確にしておくことが大切です。
買戻し特約は、リースバック後の将来設計に柔軟性をもたらす一方で、内容によっては希望通りに買戻せないケースもあります。後悔しないためにも、契約前に専門家や信頼できる不動産会社とよく相談し、内容を理解したうえで判断することが重要です。
7.リースバック契約まとめ【失敗しないための基礎知識】
リースバックはうまく活用すれば、資金面と住環境の両立ができる便利な仕組みです。ただし、契約内容や契約する会社選びには、慎重な判断が必要です。
リースバックの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類あり、それぞれの違いを理解した上で、慎重に検討する必要があります。なぜなら、どちらの契約を選ぶかによって、将来的に住み続けられるかどうかが大きく変わってしまうからです。
また、リースバックを利用する際は、売却価格・税金・住宅ローンの残債についても十分に考慮しましょう。売却後の資金計画をしっかり立てないと、「結局お金が足りず退去せざるを得ない」といったリスクもあります。
トラブルを防ぐためのポイント
リースバックのトラブルを防ぐためには、以下を意識することでトラブルを防げます。
✅ 契約内容を細かく確認する（賃料・契約期間・退去条件など）
✅ 信頼性の高いリースバック会社を選ぶ（実績・口コミ・契約の透明性をチェック）
✅ 買戻しを希望する場合、条件を明確にしておく（買戻し価格・期間・条件を事前に確認）
✅ 賃料の妥当性を確認する（相場と比較し、不当に高くないかチェック）
✅ 普通借家契約 or 定期借家契約の違いを理解しておく>
失敗しないためには、特に「契約内容の理解」と「信頼できる業者選び」が最重要ポイントです。
※リースバックの会社の中には、優良会社のサイトに寄生し、あたかも自社が優れているというような「自作自演の比較サイト」を無数に作成している業者があります。実はこの会社こそ悪徳なリースバックの会社です。悪い口コミも多く、強引で悪質な契約を行っていると、同業者間でもかなり評判の悪い会社です。【ど●●●選ぶ？】には引っかからないようにご注意ください。
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