【リースバック裏事情】トラブルを避けるため知っておきたいこと

不動産会社は不動産の仕入れと販売を行って商売をしております。不動産会社側のリースバックのメリットとしては、まず1つめに、物件の買主となることで不動産の仕入れを行う事が可能となります。

不動産会社の仕入れと言うと多くの人は右から左に電光石火で動く様なイメージを持たれるかもしれませんが、実は不動産会社の仕入れから販売に至るまでの期間は思いの外、長くかかるものです。

リースバック以外の方法で仕入れる場合、たとえば、古家が建っている土地なら、仕入れの前後で測量、境界確定、建築プランの作成等を行います。建築条件付き土地として、販売図面を作成し、売却活動の準備をしながら仕入を行います。

仕入れてから早くとも、解体準備などに3か月ほどはかかり、全体が終わるまでにたいてい半年から1年かかります。
私たち不動産業者が金融機関から借り入れるプロジェクト融資というのは、概ね1年の期間であることからも理解頂けるかと思います。

一般の仕入れと比較して、リースバック取引の場合には、仕入れから販売までの期間が最低でも2年からで長い場合には10年超となります。そのため、どんどん仕入れてどんどん販売する業者にとってはあまりウェルカムな取引ではありません。

ただ、任意売却等に慣れた業者やリースバックの取引に慣れた業者や様々な仕入れ販売期間に耐えられる不動産会社はリースバック取引にも取り組みます。その理由としては、リースバック取引が比較的仕入れの際の競争が緩やかであるという事が挙げられます。競争がそこまで激しくないという事は、不動産会社にとっても良い条件で仕入れが可能である場合があるという事を意味します。そして大きな物件のとなればそのリースバックのメリットは大きいものとなります。

不動産会社側の、リースバックのメリットは利益の源泉面も挙げられます。
リースバック取引の場合、不動産会社の利益の源泉は2つになります。
1つはリースバック期間中に受取る売主からの家賃、もう1つは、売主が退去した後に得る売却益です。
不動産会社としては、リースバック期間後の売却益の方が、金額も大きくバランスシートも一気にスリム化できますのでより好ましいと言えます。

賃貸期間中、家賃収入はありますが、ほとんどの場合、物件売却価格に比べ、低めの家賃となりますので表面利回りは４．５％程かと思います。そこから損害保険や固定資産税等の経費を差し引くと実はリースバック期間中の収益は案外低いというのが実情です。
そのため、実は不動産会社としてはリースバック期間というのが我慢の時期であるというのが本音です。不動産会社の利益はリースバック期間が終了し、仕入れた物件が売却出来たり、開発できたりて初めて得られるのです。

「リースバックトラブル」を避けるため知っておきたいことは、上記のように【リースバック裏事情】として不動産会社の収益の源泉がリースバック期間が終了し、売主が退去した後にあるということを認識しておくことです。

その上で、リースバックの契約を結ぶ前に、賃貸借契約が借手に不利になっていないか、借入したい期間を確保できているか、転売された場合、賃貸借契約が維持されるか等を確認し、買主の不動産会社が信頼できる相手かどうか吟味する必要があります。

リースバックが注目される反面、「リースバックトラブル」や、「リースバック詐欺」などの被害もございます。マイホームのリースバックを活用して、資金調達をしようとお考えの方の中には「自分にとって、リースバックは、デメリットよりも、メリットの方が多く、よい方法だ！」と感じている方もいらっしゃいます。ですが是非【リースバック裏事情】も理解した上で、トラブルの無い安心できる取引や業者の吟味をして頂ければと思います。
私たち「マイホームだけは守らナイト」は、リースバックのメリット、デメリットをご理解いただいた上で、ご検討していただけるような材料を、ご提供し続けることで、リースバックを有効に活用していただきたいと考えております。