【悪徳業者にご用心！】リースバックで失敗しないための3つのチェックポイントと安全な選び方

※本記事でご紹介した内容は、2025年11月7日作成時の、市場データや公表資料をもとにまとめた一般的な情報です。物件の条件や時期によって状況は変わるため、具体的な契約判断は当社窓口や専門家にご相談ください。(2026年3月3日更新)

NHK「あさイチ」報道の波紋：
リースバックのネガティブな側面とは

２０２５年１０月２３日（木）に放送されたNHK『あさイチ』では、住宅の「押し買い」やリースバックに関するトラブルが取り上げられ、大きな波紋を呼びました。

報道された事例は、高齢者が自宅を不当に安価で買い叩かれ、その後に高額な家賃を請求され、滞納すればすぐに退去を迫られるという、非常に悪質なものでした。

この報道を受け、「リースバック＝危険」という誤ったイメージが広がり、弊社への問合せも一時的に減少しました。

しかし、トラブルの原因はリースバックという仕組み自体にあるのではなく、ごく一部の悪徳業者が行う不公正な取引にあることを、私たちは明確にお伝えしたいのです。

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リースバック自体のメリットと、
悪徳業者が付け込む隙

リースバックは、老後の資金確保や、事業資金の調達など、様々なライフプランを支える有効な手段です。

◎リースバックの大きな魅力
自宅に住み続けたまま、まとまった資金を調達できる。

✓悪徳業者が付け込む隙
「資金が必要だが、家を離れたくない」という売主が、特にひとり暮らしの高齢者の場合、悪徳業者の圧力を受けやすく、不利な条件を飲まされてしまいます。

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▶【要注意】リースバック契約、“知らなかった”では済まされない

私たちは、この手法が本来持つメリットを正しく提供し、お客様の「マイホームだけは守りたい」という願いを叶えることを使命としています。

【重要】リースバックは
「出口戦略」ありきで考えるべき

リースバックは、単なる売買契約ではありません。売却後の「賃貸契約」と、将来の「買い戻し」や「継続居住」といった出口戦略まで含めて検討する必要があります。

優良な業者は、この出口戦略について売主様としっかり話し合い、条件を契約書に明記します。

出口戦略が曖昧な契約は、数年後の退去リスクを孕んでいるため、絶対に避けるべきです。

現場で確認された、悪徳業者が使う具体的な手口を公開します。これらの取引を提案された場合は、直ちに契約交渉を中断してください。

手口1：コンプライアンス無視の「三為（さんため）契約」の罠

不当に安く買い叩く仕組みと、
業者の暴利

「三為契約」（第三者の為にする契約）とは、本来仲介の立場にある不動産業者が、売主様から物件を不当に安い価格で仕入れ、別の業者や個人（最終買主）へ高値で転売することで、仲介手数料を遥かに超える莫大な利益を得る手法です。

冷静な判断ができない売主は、適正価格との差額を知らないまま安値で売却を強いられ、その差額が中間業者へ流れてしまいます。

まともな大手や金融機関が避ける理由

この手法は、過去に中間省略登記として行政の規制対象となった経緯もあり、透明性に欠けます。

三菱、三井系などのコンプライアンスの厳しい大手不動産会社は、信用リスクを避けるためにこの取引を明確にNGとしています。

また、最終買主への融資を行う金融機関も、三為契約が絡む取引には融資を渋る傾向があります。

手口2：売主を窮地に陥れる
「バイヤーズオプション」の不当性

売買代金を後払いにする特殊契約

買主側のオプションとして、売買代金の一部を決済日に支払わず、数年間にわたって支払いを留保するという特殊な契約です。

資金がすぐに必要なリースバックの売主に対し、割安な売却価格のさらに一部（例えば残りの50%）を後払いにするという手法は、売主の資金計画を著しく狂わせます。

賃料滞納と売却代金相殺のリスク：売主にとっての一方的な不利

この手口の最大の危険性は、契約書に「売主が家賃を滞納した場合、買主業者は未払いの売却代金と相殺する」といった免責条項が盛り込まれている可能性が高いことです。

つまり、家賃の支払いに一度でも問題が生じれば、業者は後払い分の、残りの売却代金の支払いを拒否する口実を得てしまいます。

これは、資金的に厳しい売主にとって、不利な契約内容です。

手口3：退去を促すための不当な「固定料率による家賃の自動値上げ規定」等

物価や固定資産税と無関係な
賃料値上げ

悪徳業者は、売主を数年後に退去させることを目的として、経済情勢や固定資産税の変動とは全く無関係に、固定された高い料率等で家賃が自動的に値上がりする規定を設けます。

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✓悪徳業者の事例

2年ごとに家賃が5%ずつ自動的に値上がりし、数年後には賃料が手の届かない水準に高騰する。

このような規定は、合理的根拠がなく、家賃を払えなくして退去を促すための意図的な設定に他なりません。

公正な家賃改定の考え方

弊社では、お客様が安心して長期居住できるよう、賃料改定をする場合や、賃料改定の各条項を盛り込む場合には、根拠を客観的な指標に基づいて検討しています。

改定後家賃=当初家賃±消費者物価上昇率±固定資産税金額上昇率の一部

賃料を改定する場合にも、インフレだけでなくデフレの可能性（マイナス）も想定し、売主に一方的な負担を強いることのないよう、公正な考えのもと、行っています。

「マイホームだけは守らナイト」を運営する弊社が、お客様の不安を解消し、安全な取引を保証するための3つの原則です。

透明性の高い「直接買取」または「適正な仲介」

マイホームだけは守らナイトが
「三為契約」を一切行わない理由

当社は、不当な利益を得る「三為契約」を一切行いません。お客様との取引は、弊社が買主となる「直接買取」、または「売買仲介」のいずれかです。

これにより、取引の透明性を確保し、売主が本来受け取るべき適正な売却価格を確保します。

これが、優良なリースバック事業者としての責任だと考えています。

売主のリスクを排除した
「売買代金一括支払い」

バイヤーズオプションのような
不確実な取引は行いません

リースバックをご利用になる売主様は、まとまった資金を必要とされています。

弊社は、売買契約に基づく売却代金を、決済日に全額一括でお支払いします。

バイヤーズオプションのような資金の支払いを「後払い」する取引は行いませんので、資金計画を狂わせる心配はありません。

長期的な安心を追求した
「公正な賃料改定規定」

公正で合理的な家賃改定規定により、お客様が長期的に安心して住み続けられる環境を整備します。

前述の通り、物価や固定資産税の変動に合わせた客観的な基準を設定し、退去を目的とした不当な値上げは一切行いません。

お客様の「ずっと住み続けたい」という願いを叶えるための契約を提供します。

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▶リースバック契約｜普通借家契約と定期借家契約のメリット・デメリット

契約前に必ず以下の質問を投げかけ、一つでも曖昧な回答や回答拒否があった場合は、その業者との取引を避けてください。

☑1. 買取価格・賃料の根拠を明確に
説明できるか？

適正な業者は、周辺の取引事例や不動産市場の動向に基づいて査定価格の根拠を明確に示します。

「相場より高く買い取る」などの甘い言葉だけで、根拠を示さない業者は危険です。

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▶専門家監修｜リースバック相場とは？買取価格と家賃設定の関係【高く売るためのポイント】

☑2. 契約書の中に
「三為契約」「バイヤーズオプション」「後払い」を意味する条項はないか？

「第三者の為にする契約」や「バイヤーズオプション」、「後払い」を匂わせる特殊な条項がないか、契約書を隅々まで確認してください。

専門的な内容でわかりにくい場合は、必ず第三者（弁護士や信頼できる業者）に相談してください。

☑3. 賃料改定の規定が、「固定％での自動値上げ」となっていないか？

賃貸契約書で、物価や固定資産税と関係なく、数年ごとに固定のパーセンテージで家賃が自動的に上昇する規定が設定されていないかを確認してください。

公正な改定基準であるか、説明を求めてください。

☑4. 過去の取引実績や専門的な資格（宅建など）を明示しているか？

業者の過去のリースバック取引実績や、宅地建物取引業の免許番号、担当者の資格などを確認し、透明性の高い企業であるかを判断してください。

実績が極端に少なかったり、情報公開に消極的な場合は要注意です。

☑5. 担当者が相談者の状況に
真摯に寄り添っているか？

強引な勧誘、長時間にわたる契約の催促、デメリットの説明を一切しない、といった姿勢が見られたら、すぐに交渉を打ち切ってください。

優良な業者は、お客様のライフプランに寄り添い、メリットだけでなくリスクも正確に説明します。

私たちは、悪徳業者による不公正な取引が、本当に困っている方々を救うはずのリースバック市場全体の信頼を損ねている現状を深く憂慮しています。

弊社代表の向井は業界の動向を熟知しており、現在も悪質な取引を行っている業者がどこの会社であるかを具体的に知っています。

ウェブサイトで業者名を公表することはできませんが、もしお客様が不安な業者と交渉を進めている、あるいは契約内容に疑問がある場合は、どうか一人で抱え込まず、すぐに弊社にご連絡ください。

適切なアドバイスや、注意すべき業者の情報をお知らせしたいと考えています。

私たち「マイホームだけは守らナイト」は本当に困っている方を救うためのリースバックを提供したいと思っております。

お客様の不安を煽るのではなく、正しい情報と公正な取引によって、本当に必要な方々に安心と資金を提供することを使命としています。

リースバックは、お客様の未来の生活を左右する大きな決断です。

失敗しないための最善の方法は、悪徳業者の手口を知り、公正な取引を保証する優良業者を選ぶことです。

買取価格、賃料、そして将来の買い戻しや継続居住の条件について、少しでも疑問や不安があれば契約書にサインする前に、私たちにご相談ください。

マイホームを守るための、最初の一歩を踏み出しましょう。