【2026最新】国交省リースバック新指針！トラブルを防ぐ3つの注意点

持ち家を売却した後も、賃貸としてそのまま自宅に住み続けられる「リースバック」。老後資金の確保や、生前の相続対策として利用する方が増えています。

その一方で、2026年6月3日の日本経済新聞の報道によれば、国土交通省は新たなガイドライン（指針）を夏までに策定し、不動産業者に対して契約時の重要なルールの周知を義務付ける方向で調整を進めています。
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この記事では、国交省が新たなルールを設ける背景と、リースバックを検討する際にご自身やご家族が気をつけるべきポイントを分かりやすく解説します。

リースバックは「自宅を売る（売買契約）」と「家を借りる（賃貸借契約）」が一体となったサービスです。

国民生活センターには、リースバックに関する相談が5年前と比べて約5.6倍に急増しています。

「契約後に相場より家賃が高いことに気づいた」「退去を迫られた」など、消費者が契約内容を十分に理解しないまま進めてしまうケースが問題視されています。

こうした事態を受け、国交省は業者に対して、借主に不利になるような情報を故意に伝えないこと（事実不告知）を禁止し、消費者を守るための対策に乗り出しました。

国交省の調査データやガイドラインの検討内容から、契約前に必ず確認しておくべき3つの重要なポイントを整理しました。

・契約更新:「定期借家」か「普通借家」か

賃貸契約には大きく分けて2つの種類があり、どちらで契約するかによって「長く住み続けられるか」が変わります。国交省の調査では、リースバック物件の約半分が「定期借家」であることが分かっています。

・クーリングオフの対象外と解約条件

リースバックは原則として、一定期間なら無条件で契約を解除できる「クーリングオフ」の対象外となります。そのため、後から解約しようとすると高額な違約金が発生する場合があります。契約前に「どのような条件なら解約できるのか」を明確にしておくことが不可欠です。

・修繕費用の負担者はどちらか

一般的な賃貸物件では、給湯器の故障や雨漏りなどの修理費は貸主（オーナー）が負担するのが原則です。しかし、リースバックでは約4割の業者が「借主（住む人）の負担」としています。

なぜ借主負担になるケースがあるのか？
その理由は、リースバック特有の「買取価格」とのバランスにあります。長年その家に住んでいるご本人が、建物の状態を最もよく把握しています。本来であれば、修繕や交換が必要な箇所は事前の交渉時に開示する必要がありますが、業者が今後の修繕リスクをすべて負う契約にすると、そのリスクの分だけリースバックの「買取価格」が下がってしまいます。

そのため、「買取価格をなるべく下げない代わりに、元々壊れかけていた設備や、住んでいる間に発生した修理についてはご自身（借主）で負担する」という条件になっているケースが多いのです。

後から「こんなはずじゃなかった」とトラブルになるのを防ぐため、修繕リスクをどちらが負うのか、契約前に必ず確認しておくことが不可欠です。

リースバックは仕組みを正しく理解して利用すれば、老後の生活を支える非常に有効な選択肢です。「マイホームだけは守らナイト」では、お客様が不安なく制度を利用できるよう、独自の安心基準を設けています。

●長く住み続けられる「普通借家契約」を標準化

私たちは、売却後も安心して住み慣れたご自宅で暮らしていただくため、原則として更新が可能な「普通借家契約」をご案内しています（ご希望に応じて定期借家も選択可能です）。国交省が懸念する「突然の退去リスク」を最小限に抑えます。

●専門家による丁寧な説明と「ご家族同席」の推奨

特にご高齢のお客様や、実家の処分を検討されているケースでは、ご本人様だけで判断せず、お子様や近しいご親族の同席を強く推奨しています。専門家が契約のメリットだけでなく、修繕費の負担や解約条件といった注意点も、ご納得いただけるまでしっかりとご説明いたします。

●「リースバックを利用しない」という選択肢も尊重します

弊社では、お客様の状況や条件を丁寧に伺った上で、リースバックが向かないと判断した場合には、リバースモーゲージや通常の不動産売却など、別の方法をご提案することもございます。

そして何より、お客様ご自身が「リースバックを利用しない」というご判断をされることも、ご家族の未来を守るための大切な選択肢の一つであると考えています。

Q1. リースバック契約後、突然退去を求められることはありますか？

A. 契約が「定期借家契約」の場合、期間満了時に貸主が更新を拒否すれば退去しなければならない可能性があります。長く住み続けたい場合は、マイホームだけは守らナイトが標準としている、原則更新可能な「普通借家契約」を選ぶことが重要です。

Q2. 契約後に解約（クーリングオフ）はできますか？

A. リースバックは原則としてクーリングオフの対象外です。後から解約しようとすると高額な違約金が発生する場合があるため、契約前に「どのような条件なら解約できるのか」を必ず確認してください。

Q3. 住んでいる間の家の修繕費（修理代）は誰が負担しますか？

A. 一般的な賃貸では貸主（オーナー）負担が原則ですが、国交省の調査ではリースバックの約4割が「借主（住む人）の負担」となっています。後々のトラブルを防ぐため、契約前に修繕リスクの負担者を明確にしておくことが大切です。

国交省によるガイドラインの策定は、リースバックがより安全で透明性の高いサービスへと進化していくための重要なステップです。これからリースバックを検討される方や、離れて暮らす親御さんのご実家について考え始めている方は、表面的な査定額だけでなく、「契約の種類」や「サポート体制」に目を向けることが大切です。

「マイホームだけは守らナイト」では、ご相談や一括査定を無料で承っております。ご家族皆様の安心のために、ぜひお気軽にお声がけください。