【専門家監修】リースバックの家賃相場はどう決まる？計算方法と賃料を安くするコツを解説

※本記事でご紹介した内容は、2025年4月16日作成時の、市場データや公表資料をもとにまとめた一般的な情報です。物件の条件や時期によって状況は変わるため、具体的な契約判断は当社窓口や専門家にご相談ください。(2026年1月9日更新)

リースバックの家賃は通常の賃貸と比較すると高くなる場合があります。

なぜなら、リースバックは売却価格を基に家賃が設定されることもあるからです。
そのため通常の賃貸とは異なる計算方法が加味される場合があります。

では、リースバックの家賃相場は、
どのくらいになるのでしょうか。

リースバックにおける家賃相場は一律ではなく、さまざまな要因が複雑に絡み合って決定されます。そのため、「このエリアならこの金額」とは一概に言い切れません。ただし、いくつかの基本的な要素を理解しておくことで、おおよその目安を知ることができます。

また、リースバックは条件や、交渉によって家賃を安くできる可能性もあります。

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リースバック業者が、家賃を決定する上で重要視する要素は、物件の査定価格を基にした「期待利回り」です。

リースバック業者は、投資として物件を購入するため、一定の利回りを確保する必要があります。そのため、査定価格に一定の利回りを乗じた金額が、家賃のベースと
なります。

＜期待利回りを左右する要素＞

• •物件の所在地
• •物件の状態
• •築年数
• •周辺の賃貸相場
• •契約内容

不動産会社は、これらの要素を考慮して、期待利回りを決定し、家賃を算出します。適正な家賃を知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの算出根拠を確認することが重要です。

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3-1. 近隣の家賃相場との比較

また、リースバックの家賃は、近隣の同規模・同条件の賃貸物件を参考にします。

＜リースバックの家賃 例＞

貸し出されているとします。この情報を
もとに、同じく学芸大学駅から徒歩10分の「150㎡の戸建て」の賃料を計算すると、

30万円 ×（150㎡ ÷ 120㎡）
＝ 約37.5万円

が１つの目安になります。

ただし、家賃は広さや駅までの距離だけで決まるものではありません。建物の築年数や設備、日当たり、騒音環境などによって家賃は前後します。

マイナス評価となる要因があれば、家賃の減額交渉が可能な場合もあります。

3-2. 賃貸契約の種類

リースバックの家賃は、契約形態の種類も影響します。一般的に、次のような傾向があります。

• ・定期借家契約

  定期借家契約は、契約期間が限定されている分、家賃が安めに設定されることが多い。

• ・普通賃貸借契約

  普通賃貸借契約は、賃貸人に対しての保護が手厚いため、家賃は高めになる傾向。

3-3. リースバック業者のコスト構造と収益目標

リースバックの家賃は、不動産会社（リースバック業者）がどのような資金調達をしているか、広告・営業費用などにどれだけコストをかけているかによっても、家賃は変動します。

・借入金利が低い業者は、低い家賃でも
収益を出せる

・広告費や人件費が高い業者は、その分、家賃に上乗せされる可能性がある

・収益重視の業者は、家賃水準が高くなる傾向

上記のように、業者の事情によって家賃が大きく変わる場合もあります。

一概には言えませんが、たとえば、大手だからとか、TVコマーシャルでたくさん観たことがあるから、と安易に決めてしまうと、広告費や人件費を上乗せされた家賃で契約させられてしまう可能性もある、ということです。ご注意下さい。

リースバックの家賃を抑えるには、いくつかの方法があります。

4-1.売却価格とのバランス

リースバックは、売却価格と家賃のバランスも重要です。売却価格を低く設定するのであれば、その分家賃を下げてもらえる可能性があります。

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ただし、家賃を下げることばかりに捕らわれ、不当に安い価格で売却してしまわないように、慎重に判断しましょう。

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4-2.定期借家契約を選択

定期借家契約を選択することで家賃を抑えることは可能です。なぜなら、定期借家の場合、特約を付けない限り、次の賃貸契約の更新ができないからです。

更新ができないということは、契約満了をもって建物から退去しなくてはなりません。これは定期借家契約のデメリットと言える部分でもあります。リースバックで長く住みたい場合、定期借家契約を選択するべきではありません。

定期借家契約は、リースバックトラブルの原因になるケースが多く、利用する人が、普通借家契約との違いや、デメリットについて、きちんと理解しないまま契約してしまったことも要因となっているようです。

普通借家契約と定期借家契約の違いについては別の記事で触れていますが、ここでは改めて、定期借家契約のメリットとデメリットについて記載しておきます。

定期借家契約を締結するメリット

上述のように、定期借家契約を締結するメリットは、リースバック後の家賃を抑えられる可能性があることです。

＜定期借家契約のメリット＞

• ✅家賃交渉がしやすい
• ✅契約期間が明確

上記の【契約期間が明確】というのは、貸主（リースバック業者）にとって大きなメリットとなります。なぜなら、普通賃貸借契約と違い、契約期間満了時、確実に賃貸契約が終了するので、将来的な計画が立てやすくなるからです。

そのため、借主（リースバック利用者）も家賃交渉において有利となります。 リースバック後の家賃を少しでも抑えたいのであれば、定期借家契約の締結を検討する価値は大いにあるでしょう。家賃設定を低く抑えることが期待できます。

定期借家契約のデメリット

家賃交渉がしやすい定期借家契約ですが、デメリットを理解しておく必要があります。これは後々のトラブルを防ぐためにも重要なポイントです。

定期借家契約の1番のデメリットは、※契約期間が満了すると更新ができない点です。契約時に合意した期間が終了すれば、原則として退去しなければなりません。

また、定期借家契約は、借主の保護が手厚い普通賃貸借契約とは異なり、契約期間満了時に契約が終了することが明確に定められています。

※定期借家契約でも、特約を付加した場合のみ、再契約が可能となります。

＜定期借家契約のデメリット＞

• ✅更新ができない

  どうしても更新したい場合、再契約が必要（※貸主が合意するかは未定）

• ✅契約満了で引越しする必要がある
• ✅ 契約内容の制約

これらのデメリットから、リースバックで長く住み続けたいと考えている場合は、定期借家契約は不向きと言えるでしょう。契約期間や再契約の条件などを十分に確認し、自身のライフプランに合った選択をすることが重要です。

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4-3.複数の不動産会社に査定を依頼

リースバックの家賃を抑える方法として、最も有効な方法は、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格や家賃を確認することです。

この記事の第1章でご説明したように、リースバックの家賃相場は一律ではありません。一括無料査定等を利用して、1番条件のよい買主と契約することが望ましいと言えるでしょう。

◎複数の買主の査定を扱う不動産会社を選択する重要性: 適正な査定価格と条件を見極めることができるため、不当に高い家賃設定や、極端に安い価格で売却させられてしまった、といったトラブルも防ぐこともできます。

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※リースバック限定で扱う業者や、買取専門の業者では、【自社で囲み込み】を行うケースが多くあります。その場合、囲み込まれたお客様は、あらかじめ決められた買主と、その買主が設定した条件の範囲内で契約することになります。

◎弊社にはリースバックの専門家が在籍しております。プロならではの方法で、お客様の代わりに、買主に対して、条件や家賃の交渉を行います。

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リースバック契約は、自宅をを売却した後も住み続けられるメリットがある一方で、注意すべき点もいくつか存在します。

• ☑買取価格が市場価格（通常売却価格）より低くなることが多い
• ☑家賃が相場より高めに設定される場合がある
• ☑長期的に住み続けられる保証がない（契約内容による）

リースバックを検討する際には、将来的なリスクや費用を十分に理解しておくことが重要です。特に上記3点はトラブルになりやすい内容なので注意が必要です。

リースバックを提供する業者は、借入金利や運営コストを考慮して家賃を決めます。

• ☑借入金利が低い業者のほうが家賃を安くできる
• ☑広告費や運営コストが高い業者は家賃が高め
• ☑業者の利益目標が高いと家賃も高くなる

リースバックの家賃は、これらの要素を総合的に判断して決定されることを理解しておきましょう。

また、一般的に、築年数が古い、状態が悪いなどの場合は、査定価格が低くなるため、家賃も低くなる傾向があります。

リースバックを利用する際は、必ず複数業者から見積りを集め、まずは比較検討することが重要です。

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