不動産業者であれば、重要事項説明書に割賦販売(かっぷはんばい)であるか否か、チェックを付ける箇所がありますので、不動産の割賦販売というものの存在は知っているかと思います。
ところが、多くの不動産の専門家が長いキャリアの中で不動産の割賦販売をしたことが無いと言います。では不動産の割賦販売とはどのようなものなのか、ご説明いたします。
1.不動産の割賦販売があまり使われない訳
不動産の割賦販売があまり使われない訳は、不動産割賦販売のリスクが存在し、不動産会社が使いづらいという点があります。
ある意味、不動産の割賦販売は、不動産のリースバックの様に少し特殊な取引方法となります。
リースバックと割賦販売の共通点は当事者同士（売主と買主）のやり取りで、銀行等の金融機関のファイナンスが付いていないところになります。
ユーザーからすると、割賦販売が金融機関のファイナンスを使わない「購入取引」で、リースバックが金融機関のファイナンスを使わない「売却取引」で表裏の関係になります。
2.割賦販売とは
割賦販売とは、自動車や電化製品の高額商品の販売でよく活用される販売方法になります。
特にクレジットカードが普及するまでは意外と多く活用されていました。
私は、子供の頃、祖父から「今のようにカードなんて無かったから、学生時代、どうしても欲しいオーディオセットを月賦（げっぷ）で買ったものだ」などという話を聞いたことがあります。祖父の言うこの”月賦”は、クレジットカードの月々の分割払いのように、販売店に分割で返済するといったものです。
家電製品を購入して割賦で買う場合には、販売店が間に入り、製造メーカー側と割賦契約を結びます。
家電製品を購入と共に、占有と使用が買主になされますが、所有権そのものを売主側が保持するというのが一般的でした。所有権留保といいます。
（割賦販売法第7条参照）
(略)割賦販売の方法により販売された指定商品（略）の所有権は、賦払金の全部の支払の義務が履行される時までは、割賦販売業者に留保されたものと推定する。
3.不動産の割賦販売とは
家電や自動車等は、クレジットカードの分割払い等が一般化するまでは割賦販売が活用されていました。
一方、不動産の方ですが割賦販売そのものはあったのですが、様々な理由から活用されていませんでした。
海外では不動産の割賦販売の事をセラーズファイナンス(seller’s finance)と言って売主によって提供されるファイナンスとして結構ポピュラーに一般の不動産取引でも活用されています。
ただ、海外でもセラーズファイナンスは熟知して利用しないと大きなリスクを負うと言われています。
4.不動産の割賦販売の難しい点
不動産の割賦販売の場合、難しい点は登記をどの時点で移転するかというところに問題があります。
通常の不動産売買の場合、不動産の売買金額の「全額」を受け取ってから所有権移転登記に進みます。これが売主にとって安全であります。
不動産の割賦販売のリスク
では割賦販売でこの原則を貫くとどうなるかと言いますと、買主は毎月お金を払い続けているにも関わらず、いつまでも登記が確保出来ないという状態になります。
そうなると、登記名義を維持した売主がその物件でお金を借りる担保にしたり、その不動産を第三者に売却することも可能となってしまいます。売主が倒産したりした場合に問題が発生します。
このようなことから宅建試験に出てくるような、不動産の二重売買の際に登記を具備しない状態で第三者に対抗できないという問題が出てきてしまいます。
5.不動産会社が利用しづらい割賦販売
不動産の割賦販売においての不動産会社の一番のリスクは、当然のことながら「割賦の残債の支払いを受けられなくなること」です。
このリスクを避けるために、一般的な取引では、完済まで対象物の所有権を留保したりすることが多いのですが、売主が不動産業者の場合には、所有権留保について一定の制限がされています（宅建業法４３条）。宅建業法によると買主が１０分の３以上の支払いをした場合には売主は登記を移転しなければならないとされています。
そのため、割賦販売契約をするにあたっては、売主が抵当権の設定をしたり、別に保証人を立てさせる等の形をとるべきです。
それでもリスクとしては、一般的な話ですが、
保証人を立てる場合：保証人の破産等抵当権の設定した場合：競売手続を売主がとらなければならない
（つまり、競売手続の費用と時間がかかる）、執行しても残代金全額の支払いが受けられる保証がない等となります。
不動産会社にとって割賦販売を利用しづらいポイントは、宅建業法で不動産会社が売主になる割賦販売に関して厳しく制限しているからです。
そのため、売主の不動産会社としては、将来に割賦の支払いが滞った際、既に所有権登記を移転してしまった物件を他者に担保として取られないように抵当権の設定等をした上で所有権登記を移転しなければなりません。
売主の不動産会社は複数年にも亘って抵当権だけを支えに割賦払いが滞らないのを期待するしかないのです。また、その資金回収は不動産業者の競売等の努力によらなければならいことになります。
6.買主にとってはメリットが大きい割賦販売
一方、買主にとってはメリットが大きいのは何らかの事情があってローンが通らない人が物件を売主側のファイナンス（seller’s financeセラーズファイナンス）によって購入できるからです。
転職して３年経過していない、親族がブラックリストに載ってお金を借りれない、独立して間もないので借り入れができない人が割賦販売を活用すれば銀行の融資が通るのを待たずに購入することが出来ます。
住宅ローン等の銀行融資が通った段階でそちらに切り替えることが出来れば、住宅ローンが通るまでの期間を無駄に支払い続けるのではなく、物件購入の一部に組み入れる事が可能となります。
まとめ
不動産のリースバックの逆バージョンと言っても良い不動産の割賦販売を知ることで不動産を活用した資金調達を理解する頭の体操が出来るのではないかと思います。
割賦販売が銀行借入のできない方の資金調達手段の一つであるのと同様に、不動産のリースバックも銀行で借り入れができない人の資金調達手段となります。
少し難しい話かもしれませんがリースバック取引を理解する助けになればと思っています。
