リースバックとは｜よくわかる【リースバック仕組み】とメリット・デメリット

リースバックとは、自宅や店舗、自社ビルなどを売却後、そのままの状態で継続して使用できる不動産売却の方法です。

1-1.リースバック契約の流れ

リースバック契約の流れは、まず買主と売買契約を結び、建物の代金を受取ります。通常売却の場合、この後、退去することになりますが、リースバック契約は、売却と同時に賃貸契約を締結します。売主は自宅などを売却しても、契約期間中は家賃を支払い、今まで通り住み続けたり、使用し続けることができます。

1-2.リースバックの家賃

リースバックの家賃は、売却の金額や、賃貸期間によって変わってきます。売却額が高く、賃貸期間が長ければ、その分、家賃も高くなります。せっかくリースバックを利用して売却しても、家賃の支払いに困窮してしまうようでは意味がありません。高く売れるに越したことはありませんが、家賃とのバランスを考えるとどうなのでしょう。
家賃と売却価格については「【リースバックの家賃】と売却価格｜「リースバックトラブル」を避けるのために優先する金額は？」で詳しく解説しております。ぜひご参考にお読みください。

1-3.リースバックの契約期間とは？

リースバックの契約期間は、定期借家契約か、普通賃貸借契約のどちらで締結するかによっても変わってきます。定期借家契約の場合、契約の更新はありません。
たとえば２年の定期借家契約の場合は、２年間でその契約が終了しますので、退去しなければなりません。引続き住み続けたい場合は、新たに賃貸契約を結び直す必要があります。再契約が可能かどうかなど、事前に確認しておくと安心です。

リースバックは利用者にとって、メリットが大きいですが、その反面デメリットもあります。別の記事「「リースバックトラブル」対策の基本とは【リースバックのデメリット】を把握すること」」で詳しく触れていますが、リースバックのメリット・デメリットの両方を理解しておくことでトラブルを避けることにも繋がります。
「マイホームだけは守らナイト」では、契約前にリースバックの専門家が直接、お客様にお伝えしている内容でもあります。

2-1.リースバックのメリット

まずはメリットについてお伝えします。

◎売却しても建物を使い続けられる点

通常売却とリースバックの大きな違いとして、先述のように売却後もそのまま住み続けられる、使い続けられるという点です。退去する必要が無いので、新居の確保や、引越しの必要がありません。リースバックの契約を締結することで、売却後も住み続ける、使い続ける権利を得ることになりますので、やむを得ない売却の場合、１番のメリットになるのではないでしょうか。

◎短期間で不動産を現金化できる点

通常売却の場合、数日で買主が現れるということは現実的ではありません。ですから大抵、売却まで時間がかかるものです。そのためこの日までには確実に現金が受け取れるとは言い切れません。
それに対して、リースバックは不動産会社が買主となるケースがほとんどです。早急に現金が必要な場合は、通常売却でエンドユーザーへ売却するより、早く現金化することができます。
「マイホームだけは守らナイト」のリースバックは、物件やお客様のご状況などで多少左右されることもありますが、お急ぎの場合、最短７営業日での契約も可能です。

◎利用しやすい点

リースバックは制限が少なく利用しやすい点もメリットです。意思能力のある成人の方であれば契約は可能です。対象となる物件も幅広く、一軒家やマンション、店舗付き住宅等の自宅、ご自身で経営している店舗や事務所、自社ビル、作業場、倉庫、寮など、投資用物件以外であれば対象となります。
「マイホームだけは守らナイト」のリースバックは、東京・神奈川・埼玉・千葉（一部の地域を除く）であれば、ほとんどの場合、対応が可能です。無料査定をご希望の方はこちらの無料査定のお申込み専用フォームが便利です。

◎売却しても周囲に気づかれない点

リースバックを利用した不動産売却の場合、不動産会社のホームページに売り物件として掲載したり、チラシ、立て看板等でお知らせを行うことはありません。たとえば、「マイホームだけは守らナイト」では、複数の買主から直接、見積もりを取り、専門家が選定した不動産会社をお客様に紹介します。
生活環境も変わらず、そのままで住み続けられるので、本人が話さない限り、お隣りの家の方にさえ、知られる事はありません。ですから、売却後も煩わしい思いをすることなく今まで通りの生活をしていただけます。

◎固定資産税や、大規模修繕費、火災保険を支払う必要が無くなる点

リースバックの契約後、賃貸人として不動産を利用する立場となります。今後は、毎月の家賃支払うことになりますが、固定資産税や、大規模修繕費、火災保険等、不動産の維持費の出費が無くなります。リースバックのメリットの１つとして「リースバック 　メリット　払わなくてすむ火災保険料。来年は上がる！」の記事でもご紹介しております。

◎売却しても買い戻せる点

リースバックは、契約時に「特約」を付けることで将来的に買い戻す事も可能です。昨今の不穏な状況が影響し、早急に会社の運営資金が必要となり、営業を続けながら店舗や自社ビルを売却する方も少なくありません。リースバックは、一時的に賃貸で建物を利用する事にはなりますが、資金が安定してきたタイミングで買い戻しができますので、モチベーションにも繋がるでしょう。
※買い戻しの特約を付けても、必ず買い戻す必要はありません。

2-2.リースバックのデメリット

次にリースバックのデメリットをお伝えします。

✘通常売却より売却代金が低い点

リースバックの場合、通常売却より売却代金が低くなります。物件の築年数や状態、また、買主によっても価格が変動しますが、一般的にリースバックで受け取れる金額は、相場の5割～7割程度になります。

✘売却額に比例して家賃も高くなる点

リースバック契約は売却後、家賃を支払うことで、そのまま住み続けることができますが、リースバックの家賃は、買主の不動産会社の買取りの価格に対して変動します。1-2.リースバックの家賃でも触れましたが、払い続けられる家賃か判断する必要があります。
※家賃の支払いを考慮すると、必ずしも高い価格で売却するだけがよいとは限りません。詳しくは「【リースバックの家賃】と売却価格｜リースバックトラブルを避けるのために優先する金額は？」でご確認ください。

✘いつまでも住めるとは限らない点

リースバックのメリットは、売却後もそのまま住み続けられる、使い続けられるという点ですが、それについては条件がありますので注意が必要です。普通賃貸借の場合は永続的に住めますが、定期借家契約の場合は永続的に住めない点がデメリットです。

✘転売されてしまうケースがある点

賃貸借契約期間中、いつのまにか転売され、リースバックの契約内容が次の買主に引き継がれていなかったためトラブルとなったという話もあります。これは悪質な業者の例ですが念のためリースバックの契約を結ぶ前に、契約内容について必ず確認しておくことをお勧めします。
「マイホームだけは守らナイト」では各お客様のご都合に合わせてよりよい買主をご紹介いたします。ご安心ください。

✘買い戻しの費用が売却金額よりも高い点

リースバックの特徴として、買戻し特約を付けられるというメリットがありますが、買い戻しは売却金額よりも高額となります。
2倍、３倍にまで跳ね上がるようなことはありませんが、買主の不動産会社は、売買に関係する必要経費等を買戻しの価格に上乗せすることになりますので、売却時の価格の1.1〜1.3倍ほどになります。
リースバックのデメリットについては、「【リースバック裏事情】トラブルを避けるため知っておきたいこと」の記事で買主となる不動産会社側の事情についてご説明しております。是非、こちらの記事もご覧ください。

リバースモーゲージは、自宅を活用して、住みながらまとまった資金を調達できる点は、リースバックと似ています。ですが、なかなか利用には至らないケースが多いようです。
では、リバースモーゲージとはどのようなものなのか簡単にご説明いたします。

リバースモーゲージは、金融機関等から自宅を担保に、住みながらお金を借りられるシニア層向けのサービスです。シニア層向けのサービスのため、利用できる年齢に制限が設けられています。

家の売却金額で資金を得るリースバックに対して、リバースモーゲージは、家を担保にお金を借りることで資金を得ることになります。契約者が生存中は毎月利子だけを返済し、亡くなると契約終了となり、金融機関によって担保の自宅を売却されることで完済となります。

注意すべき点は、リバースモーゲージは、契約者が思いのほか長生きしてしまうと、困った結果となることです。借り入れの限度額を超えてしまう場合があるからです。長生きは本来なら喜ぶべきことなのですが、「長生きリスク」と称され、場合によっては、生存中に家を失うこともあり得ます。詳細は「リバースモーゲージとは｜簡単に【リースバックの専門家】が注意点やリスクを解説」をご覧ください。

さて、リースバックとは何か、メリット・デメリットなどを簡単にご紹介いたしました。ところで、リースバックはどのような場合、利用した方がよいのでしょうか？また、どのような人がリースバックに向いているのでしょうか？

「マイホームだけは守らナイト」では、これまで様々なケースのお客様に対して、契約のお手伝いをして参りました。ご参考までにリースバックを選択されたお客様の例を挙げてみました。

• 事業資金の確保のため、店舗付住宅の売却に買戻し特約付で、リースバックを利用
• 一人暮らしをしている母親の老人ホーム入居資金準備のため実家を売却。元気なうちは今の家で暮らしたいという母親の気持ちもあり、リースバックを利用
• 3人の子供たちに相続させる財産が自宅しかないので、相続の生前対策として、リースバックで住ながら自宅を現金化。

それぞれ、事業資金確保したい、売っても買い戻したい、自宅に住み続けたい、など、事情は様々ですが、リースバックを有効に活用していらっしゃいます。

住宅ローンが残っている場合は売却金で完済し、残りのお金の使い道は自由です。リースバックを利用する事で、ある一定期間、自宅や店舗などを使い続けた後は買い戻す事も可能です。ご事情に合わせてご選択いただけます。

ご自宅や店舗の売却を決心しても、不安な気持ちが大きいかと思います。契約に進む前に、リースバックの専門家が一括査定や、相談を無料で承ります。

売却をご希望の建物やお客様の条件によっては、リースバックよりも通常売却が向いている場合もございます。私たち「マイホームだけは守らナイト」は不動産会社の「みなとアセットマネジメント株式会社」が運営しております。お気軽にご連絡ください。
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