向井 啓和 不動産アドバイザー
不動産・資産運用分野で20年以上の経験を持ち、シニアの住まい・リースバック支援・不動産の相続対策等に注力。わかりやすく、クリアな情報提供をモットーにしています。
戸建てやマンションに住み続けながら資金を確保できる「リースバック」。
リバースモーゲージや不動産担保ローンと比較されることが多いですが、実は「物件種別（戸建てかマンションか）」や「所在エリア」によって、どの手法が最適解かは大きく異なります。
特に資産価値の高い東京23区においては、評価額の出方次第で手元に残る金額に数百万円以上の差が出ることも珍しくありません。
本記事では、各手法の評価額の違いを客観的に解説するとともに、「東京23区のリースバック」限定となりますが、初年度の家賃負担を大幅に軽減する「マイホームだけは守らナイト」独自の、最新の支援プランについてもご紹介します。あなたのマイホームに最適な選択肢を見極める参考にしてください。
※この記事は2021年3月23日に公開した内容を、最新の市場動向および23区限定プランに基づき加筆・修正したものです。（2026年2月19日更新)
東京23区の戸建て・マンションを対象に、リースバック・リバースモーゲージ・不動産担保ローンの評価額の差を徹底比較。銀行の公定価格査定に対し、リースバックは「市場価格（時価）」を基準にするため、手元資金を最大化できるのが結論です。特に23区の戸建てなら、維持費をゼロにしつつ1年目の家賃が無料となる独自の資金調達術も公開。住み慣れた家を守る最適な選択肢がわかります。
目次
- 1.リバースモーゲージと戸建て・マンションの相性
- 2.徹底比較：リースバック・リバースモーゲージ・不動産担保ローンの「評価額」の差
- 3.【比較表】リースバック・リバースモーゲージ・不動産担保ローン
- 4.東京23区の「戸建て」ならさらなる優遇プランも
- 5.よくあるご質問（FAQ）
- 6.まとめ
1. リバースモーゲージと戸建て・マンションの相性
リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受け、契約者が亡くなった際、物件を売却して一括返済する仕組みです。
【リバースモーゲージ】関連コラム
マンションの場合
多くの金融機関では「土地持分」を重視するため、建物比率の高いマンションは評価が低くなりがちです。大手銀行でも対象を好立地・築浅に限定するケースが多く、融資額が伸び悩むのが現状です。
戸建ての場合
土地評価がメインとなるため、23区内であれば一定の融資額が見込めます。ただし、金利上昇リスクや、契約者が亡くなった後に同居人が住み続けられないリスクには注意が必要です。
2. 徹底比較：リースバック・リバースモーゲージ・不動産担保ローンの「評価額」の差
住み続けながら資金を調達する方法には主に3つありますが、それぞれ「評価の基準」が根本的に異なります。同じ家でも手元に残る金額に数百万円以上の差が出るのは、「査定をする側の視点」が違うからです。
●リースバック：市場での取引価値を反映する「不動産買取」がベース
リースバックは、銀行の融資ではなく、不動産会社が物件を買い取る「不動産売却」の一形態です。
不動産会社は「いくら融資できるか」ではなく「市場でいくらの価値があるか」という市場価格を参考にプロの買取視点で査定※1します。
そのため、建物価値も適正に評価され、3つの中で最も多額の資金を確保しやすいのです。
●リバースモーゲージ：金融機関が「土地の路線価等」を重視
リバースモーゲージは、契約者が亡くなった際の「物件売却」による一括返済を前提とした融資です。
金融機関側は将来の確実な回収を最優先とするため、査定の基準は市場価格（時価）ではなく、保守的な「土地の路線価」などがスタートラインとなります。※2
路線価の詳しい仕組みや計算方法については、弊社（みなとアセットマネジメント）も所属・運営に携わる「NPO法人えがおで相続を」の専門記事にて詳しく解説しています。相続対策の視点からも重要な知識ですので、併せてご参照ください。
【ここが注意点】
路線価は一般的に実勢価格（時価）の8割程度と言われていますが、銀行の査定ではそこからさらに「将来の価格変動リスク」として数割の掛け目（マイナス評価）が入るのが通例です。結果として、実際に借りられる額が市場価格の半分以下になってしまうことも珍しくありません。特に建物価値が評価されづらいマンションでは、この傾向が顕著に現れます。
●不動産担保ローン：金融機関が「万が一の回収額」を重視
返済が滞った際に、金融機関が競売などで確実に資金を回収できる額（担保価値）を基準とした融資です。
リバースモーゲージと同様に、査定の出発点は「路線価」や「公示地価」といった公的な価格となることが多く、市場価格（実勢価格）とは大きな隔たりがあります。※3
【ここが注意点】
不動産担保ローンでは、算出した担保評価額に対してさらに「LTV（融資比率）」が適用されます。一般的には担保評価額の70%前後が上限となるため、実際に借りられる額は、市場価格の50%〜60%程度に留まってしまうケースが多く見られます。また、建物の老朽化が進んでいる場合、建物価値はほぼゼロと見なされ、土地の価値だけで判断されるため、23区内の好立地であっても希望額に届かないことが少なくありません。
3. 【比較表】リースバック・リバースモーゲージ・不動産担保ローン
例えば、目黒区三田の時価8,000万円の物件であれば、ローンでは4,000万円程度の調達が限界ですが、リースバックなら6,000万円以上の資金を確保できる可能性があります。
| 比較項目 | リースバック ※1 | リバースモーゲージ ※2 | 不動産担保ローン ※3 |
|---|---|---|---|
| 評価の基準 | 市場価格（実勢）を参考 | 土地の評価が起点 | 金融機関の担保評価 |
| 手元に入る金額 | 高め（60%〜80%） | 低め（50%以下） | 普通（50%〜70%） |
| 毎月の支払い | 家賃（賃料） ※弊社なら1年目無料 |
利息のみ | 元金 ＋ 利息 |
| 固定資産税等 | なし（買主負担） | あり（自己負担） | あり（自己負担） |
※上記は東京23区内の戸建てを想定した一般的な比較です。物件条件により異なります。
4. 東京23区の「戸建て」ならさらなる優遇プランも
マンション・戸建て問わず活用できるリースバックですが、特に東京23区内の戸建てにおいては、維持費（固定資産税・修繕積立金）の削減効果が非常に大きく、資産活用のメリットが最大化されます。
「マイホームだけは守らナイト」では、東京23区の戸建て（一部条件によりマンション含む）を対象に「1年目の家賃を無料」とするキャンペーンを実施しております。
※2年目からは、契約締結時に取り決めた家賃を毎月支払う必要があります。また、弊社のリースバックはお客様の希望が無い限り、普通借家契約となります。
なぜ1年も無料にできるのか？
それは、私たちがテレビCMなどの広告費にコストをかけていないというのも１つの理由です。また創業20周年を迎えたことを機に、期間限定ではありますが、1年間家賃無料キャンペーンを継続中です。
まとまった資金を手に入れた直後の家賃負担をなくすことで、お客様に余裕を持って生活を再建していただく。これが地域密着型の私たちのこだわりです。
東京23区のリースバック
今なら1年めの家賃無料！
お早めにご相談ください。
5. よくあるご質問（FAQ)
- Q.マンションでもリースバックは可能ですか？
-
A.
はい、可能です。ただしマンションの場合、管理費等の兼ね合いでリバースモーゲージの方が有利なケースもございます。弊社ではお客様の物件状況を拝見し、リースバックが最適であれば対応させていただきます。もし他社サービスの方がメリットが大きいと判断した場合は、誠実に専門窓口をご紹介させていただきます。 - Q.東京23区外の物件や、戸建て以外でも「1年目無料」になりますか？
-
A.
本プランは現在、資産流動性の高い「東京23区内の戸建て」を主対象としております。マンションやエリア外の物件については、個別査定に基づき、最大限ご希望に添えるプランを提示させていただきます。まずは簡易査定にてご確認ください。 - Q.最近、東京23区のマンションでリースバックを利用される方は増えていますか？
-
A.
はい、非常に増えています。特に「価格が高騰しているうちに自宅を現金化したい」「管理費・修繕積立金や固定資産税の負担を軽くしたい」というマンションにお住まいの方々からのご相談が目立ちます。住宅ローンの完済や老後資金の確保を目的に、今の生活を変えずに資産価値を有効活用できる点が支持されています。 - Q.なぜ銀行ローン等より、リースバックの方が手元に入るお金が多いのですか？
-
A.
それは「評価の基準」が根本的に違うからです。銀行ローン等は路線価等の公定価格をベースに「回収リスク」を見込んだ保守的な評価を行いますが、リースバックは不動産会社が「今の市場でいくらで取引されるか（実勢価格）」を基準に買い取ります。東京23区内の人気エリアといった市場の付加価値を正しく評価に含めるため、受け取れる金額が大きくなる傾向にあります。 - Q.なぜ「1年目の家賃を無料」にできるのですか？
-
A.
弊社が東京23区の不動産価値を熟知しており、適正な再販・活用モデルを持っているからです。リースバック直後は、引っ越しや生活再建など何かと物入りな時期です。その期間の家賃負担をなくすことで、お客様に余裕を持って次のステップへ進んでいただく。地域密着型の専門窓口としての、独自の支援プランです。 - Q.リースバックしたことは近所にバレませんか？
-
A.
ご安心ください。通常の売却とは異なり、ネット広告や現地看板は一切出しません。所有権は移転しますが、見た目の生活はこれまでと全く変わりません。
6. まとめ
「とにかく今の家に住み続けたい。でも、まとまった資金も必要。」
その答えは、物件の条件によって「リースバック」かもしれないし、「リバースモーゲージ」かもしれません。
特に東京23区でマイホームをお持ちの方は、その資産価値をどう引き出すかで、将来のゆとりが大きく変わります。まずは「自分の家の場合は、どちらがいくら手元に残るのか？」を比較することから始めてみませんか？
マイホームだけは守らナイトは、
お客様の状況に合わせた最適な
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