リースバック 相続対策 資産整理

リースバックで元気な間は自宅に住み、老人ホーム入居資金を確保する

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リースバックは近い将来、介護を控えている方や相続の事前対策の1つの手段です。
年老いた親は死ぬまで実家に住みたい。子供世代は親に老人ホーム入居資金を準備してほしい。双方の想いはリースバックで実現できます。
リースバックを利用すれば、親は願い通り、実家に住み続けられますし、もし施設への入居が必要になった時、十分な資金はすでに確保できているので子供世代も安心です。
また、リースバックは相続対策としても、法務上のメリットを含め、多くのメリットあります。

ここではリースバックのメリットについて「介護や相続」に焦点を当て、ご説明します。

 

 

(2020年12月24日掲載内容を更新した記事です。)

目次

  1. リースバックで円満相続
  2. リースバックで相続争いを未然に防ぐ
  3. リースバックで豊かな老後
  4. リースバックで出費を大幅軽減
  5. 介護施設への入居がスムーズに
  6. 孤独死時の売却問題を解消

1.リースバックで円満相続

リースバックのメリットは分けられない、分けづらい資産である不動産を生前に処分してしまうという事から生まれます。まずは事例を見てみましょう。

相続 よくある事例

相続時によくある話で「マイホームだけは守らナイト」と関わりの深い「NPO法人えがおで相続を」にも、同様の事例が多い相談内容です。

相続財産が自宅と、わずかな現預金の場合


既に他界したお父様が購入した大きなご自宅で暮らすお母様が亡くなり、息子たち2人が相続人となったケースです。お母様はある程度の現預金は持っていましたが、ご自宅と同等額には到底届くような現預金はありません。現預金は500万円、一方ご自宅は、相続税評価額が8000万円時価で1億円を超えることもあります。

兄弟のうち、どちらかが自宅不動産を相続し、どちらかが現預金を引き継ぐのか、という話になります。そうなると現預金を相続する方が明らかに引き継ぐ割合が少なくなります。

本来であれば2等分となるところです。少なくとも遺留分額相当の4分の1の資産をもらう権利を主張できます。実家を引き継ぐ方が不足額を支払えればよいのですが、払える現金がありません。
ここから徐々に、相続争いへと発展してしまったのです。つまりは、実家が残っていることが、相続時、揉め事の源泉になってしまったというケースです。


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2.リースバックで相続争いを未然に防ぐ

上記の様な相続争いの事例でも、自宅をリースバックで既に売却していた場合はどうでしょうか?

もし、リースバックで自宅を売却していたら?!


仮にご自宅を1億円で売却したならトータル1億500万の資産を保有することになります。

リースバック後に、お母様が年間で支払う家賃が、たとえば、毎年120万円あり、その他の生活費等を合わせて毎年180万円の支出があるとすれば、10年後は3000万円の資産が減少します。

10年後にお亡くなりになるお母様の資産は7500万円の現預金となり、兄弟が遺産分割で悩む点が無くなります。亡くなった時に分けることが非常に容易な現預金のみの相続財産になっていれば、相続問題で揉める要素が減少します。


生前のお母様の生活面を兄弟で同等にサポートをしていたのであれば、遺言で特別な指定が無い限り、2人の兄弟は円満に半分半分で分ければよいことになります。

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3.リースバックで豊かな老後

また、本来は親世代が稼いで作った資産ですから、それを切り崩して豊かな老後を送る事は理にかなっております。

老後は介護等に多額の資金も必要となりますので、現預金を多めに持っておくのはメリットとなります。

4.リースバックで出費を大幅軽減

リースバックには多くのメリットがありますが、その1つとして自宅にかかる出費を大幅に軽減できる点です。

高齢であっても一人住まいの自宅を所有し続けるには、毎年のコストがかかってきます。

固定資産税・都市計画税等の税金等もその1つです。
また、10年前後の長期に亘っては大規模な修繕が必要になる場合もあります。

リースバックを利用すれば、今まで通り同じ家に住み続けることができます。ですが、所有者ではなくなるので上記の税金の支払いが無くなります。また、大規模修繕の義務も所有者である不動産会社等に移管されます。

リースバックには、高齢者が利用する場合に限らず、自宅の修繕や管理の心配をしなくてもよいというメリットがあります。

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5.介護施設への入居がスムーズに

高齢者がリースバックを利用するもう1つのメリットは、リースバックで自宅が資金化されているため介護施設等に入る準備が整うという点も挙げられます。


多くの場合、健康状態の悪化をきっかけに自宅の売却を検討されます。売却活動をしつつ、仮住まいのアパート等を探して入居し、気に入った介護施設等を見つけるという流れになります。

健康状態が悪化してから引越しやその手続き等をするのは大変な苦労になります。引越しが原因で体調が更に悪化したり、認知症が発症してしまう高齢者の方もいらっしゃいます。

一方、事前にリースバックで自宅を売却する場合には、ご自身で介護施設に入居を決めるまでは、住み慣れた家から引越しをする必要はありません。
また、資金を先に手元に置けるので余裕を持って気に入った介護施設等を探す事ができます。

6.孤独死時の売却問題を解消

「もしも私が、自宅で孤独死をしてしまったら、その後どうなってしまうのか心配。」一人住まいの高齢者の方の、このような不安な声を耳にする機会がありました。

その中に、その後の清掃はどうなるのだろう、息子や娘たちに余計な面倒をかけてしまうかもしれない、といったものがありました。

リースバックを利用している場合、このようなもしもの時、敷金と売却先の不動産会社の出費で清掃等がなされます。そして、告知事項ありの物件として、子供たちが売却しなければならないという局面を回避することもできます。

まとめ

リースバックを利用すると高齢者の介護や相続の面で、色々とクリアにできるというメリットがあります。
デメリットとして、家賃の支払いなどがありますが、介護や相続を前に、検討の余地がある方法と言えるでしょう。

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