親の介護が現実味を帯びてくる40～60代世代。「介護資金どうしよう…」と不安を感じていませんか？
介護にかかる費用は平均542万円、施設入居なら月20万超も…
実は、“お金の不安”が老後トラブルの大半なんです。
実家を売却して資金を確保したい。
でも親はまだ元気で、自宅に住み続けることは当たり前と思っている。
そんな矛盾するニーズを解決してくれるのが、リースバックという仕組みです。
この記事では、介護費用のリアルな相場から、リースバックの活用法まで、事例を交えてリースバックの専門家が、わかりやすく解説します。
向井 啓和 みなとアセットマネジメント㈱ 代表取締役
不動産・資産運用分野で20年以上の経験を持ち、シニアの住まい・リースバック支援・不動産の相続対策等に注力。わかりやすく、クリアな情報提供をモットーにしています。
(みなとアセットマネジメント㈱はマイホームだけは守らナイトの運営会社です。)
※本記事でご紹介した内容は、2025年7月23日作成時の、市場データや公表資料をもとにまとめた一般的な情報です。物件の条件や時期によって状況は変わるため、具体的な契約判断は当社窓口や専門家にご相談ください。(2025年12月5日更新)
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- リースバックを活用し、自宅に住み続けながら老後資金や介護費用を確保できる方法
- 自宅を手放さずに資金を得るメリットと、生活の変化に対応するポイント
- 安心して住み続けるための注意点や、専門家のアドバイス
目次
- 1.介護費用の現状と「早めの話し合い」の重要性
- 2.リースバックが介護資金の解決策となる理由
- 3.「家を売っても住める」リースバックで円満相続
- 4.リースバックで相続争いを未然に防ぐ
- 5.リースバックで豊かな老後と出費の大幅軽減
- 6.介護施設への入居がスムーズに
- 7.孤独死時の売却問題を解消
- 8.よくあるご質問（FAQ）
- 9.まとめ：リースバックで安心の老後を
介護費用を見据えた資金計画
お気軽にご相談ください。
1.介護費用の現状と「早めの話し合い」の重要性
「介護」と聞くと、漠然とした不安を感じる方も多いのではないでしょうか。実際、介護にはまとまった費用が必要となり、その準備は喫緊の課題となっています。
介護にかかる費用の内訳と平均額
生命保険文化センターの「2024（令和6）年度 生命保険に関する全国実態調査（2人以上世帯）」によると、介護にかかる費用は以下のようになっています。
● 一時的な費用：平均 47.2万円
※住宅改修費や介護用ベッド購入費等
● 月々の介護費用：平均 9.0万円
また、介護を行った期間は平均で55.0カ月（4年7カ月）とされています。
これを基に計算すると、介護にかかる総費用は以下のようになります。
47.2万円(初期費用)+(9.0万円/月×55.0カ月)=47.2万円+495万円=542.2万円
これはあくまで平均であり、介護の度合いや利用するサービス、施設の種類によって大きく変動します。
例えば、介護施設に入居する場合、有料老人ホームの費用は月額20万円～30万円以上になることも珍しくありません。入居一時金として数百万円から数千万円が必要な施設もあります。
※東京23区の場合、数10％程、費用が高くなることもあります。
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当社のアンケート調査が示す介護資金と老後への不安
このように介護費用は高額になるケースが多く、年金だけでは賄いきれない可能性があります。
弊社の独自のアンケート調査（2022年1月12日～1月13日実施、全国の40代～60代男女・親がご存命の方1,017名を対象）でも、親の老後に関する不安や準備について、多くの方が課題を抱えていることが明らかになりました。
詳しくはこちら▼
調査概要：「親の老後の準備」に関する調査
【調査期間】2022年1月12日（水）～2022年1月13日（木）
【調査方法】インターネット調査
【調査人数】1,017人
【調査対象】全国の40代～60代男女（親がご存命の方）
【モニター提供元】ゼネラルリサーチ
まず、親の老後（将来）に関して親と直接話し合いができているかという問いに対し、「あまりできていない（32.7％）」や「全くできていない（17.8％）」と回答した方が合わせて半数以上を占めました。
話し合いができていない理由としては、「気を使ってしまい聞きづらいから（30.9％）」が最も多く、次いで「親が元気なのでまだ早いと感じるから（24.7％）」、「親の老後や死などについて考えたくないから（24.3％）」と続き、デリケートな話題ゆえに家族間の話し合いが進まない現状が浮き彫りになりました。
しかし、一方で同じアンケート調査では、親の老後（将来）に関して「早めに話し合っておいた方がいいと思う」と回答した方が9割以上（「とてもそう思う」51.3%、「ややそう思う」43.7%）に上っています。
その理由としては、「早くから話し合うことで修正もしていきやすい」「納得がいくまで話し合っておかないと戸惑ってしまう」といった声が寄せられました。
つまり、多くの人が話し合いの必要性を感じているにもかかわらず、具体的な行動に移せていない状況があるのです。特に重要なのは、「認知症などで“意思能力”がなくなった場合、家を売却できなくなることをご存じですか？」という問いに対し、70.4％の方が「知らない」と回答している点です。認知症になってからでは自宅売却による資金調達が非常に困難になることを、多くの方が認識していません。
このような「話し合いたいけれど話せない」「しかし対策は必要」という状況において、自宅という大切な資産を有効活用し、必要な時にまとまった資金を確保できるリースバックが、その解決策として注目されているのです。特に、親が元気なうちに、早めに家族で話し合い、対策を講じることが、後々の安心につながります。
老後の不安、親の介護費用、相続…
「どうしたらいいか分からない…」
そんな方こそご相談ください。
2. リースバックが介護資金の解決策となる理由
リースバックとは、ご自宅を不動産会社などに売却した後も、賃貸借契約を結ぶことで、売却した自宅にそのまま住み続けることができる仕組みです。この「売却して現金化できるのに、引っ越さなくてよい」という特性が、介護資金の準備に非常に適しています。
まとまった資金の確保
自宅という大きな資産を売却することで、必要な介護資金を一度に手元に用意できます。これにより、急な出費や高額な介護サービスにも対応可能になります。
住み慣れた環境維持
介護が必要になった際、環境の変化は心身に大きな負担を与えることがあります。
リースバックなら、住み慣れた自宅で安心して生活を続けられます。
精神的な安心感
現金があることで、将来の介護への不安が軽減され、精神的なゆとりを持って老後を過ごすことができます。
3.「家を売っても住める」リースバックで円満相続
リースバックのメリットは、分けにくい資産である不動産を生前に現金化することで生まれます。
相続でよくある事例
「マイホームだけは守らナイト」と関わりの深い「NPO法人えがおで相続を」にも、同様の事例が多く相談されます。
例えば、相続財産が自宅とわずかな現預金しかない場合、相続人である兄弟間で自宅を巡る争いが起こりがちです。
相続財産が自宅と、わずかな現預金の場合
ある事例では、亡くなったお母様の財産が現預金500万円と、時価1億円を超えるご自宅のみでした。兄弟2人が相続人となりましたが、現預金では公平に分けられず、
どちらかが自宅を相続し、もう一方が現預金を引き継ぐ、とことになりました。そのため現預金を相続する方が明らかに引き継ぐ割合が少なくなります。
本来であれば２等分となるところです。少なくとも遺留分額相当の4分の１の資産をもらう権利を主張できます。ところが実家を引き継ぐ方が不足額を支払うことができません。
この兄弟は、ここから徐々に、相続争いへと発展してしまったのです。つまりは、実家が残っていることが、相続時、揉め事の源泉になってしまったというケースです。
4.リースバックで相続争いを未然に防ぐ
上記の様な相続争いの事例でも、ご自宅をリースバックで既に売却していた場合はどうでしょうか？
もし、リースバックで自宅を売却していたら？！
仮にご自宅を1億円で売却したならトータル1億500万の資産を保有することになります。
リースバック後、お母様が年間で支払う家賃が例えば120万円、その他の生活費等を合わせて年間180万円の支出があるとすれば、10年後には3,000万円の資産が減少します。
しかし、10年後にお亡くなりになるお母様の資産は7,500万円の現預金となり、兄弟が遺産分割で悩む必要がなくなります。
相続とリースバック【関連コラム】
亡くなった時に分けることが非常に容易な現預金のみの相続財産になっていれば、相続問題で揉める要素が大幅に減少します。生前のお母様の生活面を兄弟で同等にサポートしていたのであれば、遺言で特別な指定が無い限り、
2人の兄弟は円満に半分ずつ分け合うことができるでしょう。
5.リースバックで豊かな老後と出費の大幅軽減
リースバックは、親世代が築き上げた資産を切り崩して豊かな老後を送ることを可能にします。老後は介護をはじめ多額の資金が必要となる場合も多いため、現預金を多めに持っておくことは大きなメリットとなります。
また、リースバックを利用すれば、
今まで通り同じ家に住み続けることができますが、所有者ではなくなるため、自宅にかかる出費を大幅に軽減できます。
高齢であっても一人住まいの自宅を所有し続けるには、毎年のコストがかかってきます。固定資産税・都市計画税などの税金もその一つです。また、10年前後の長期にわたっては大規模な修繕が必要になる場合もあります。
リースバックを利用することで、上記の税金の支払いがなくなります。また、大規模修繕の義務も所有者である不動産会社などに移管されます。これにより、自宅の修繕や管理の心配をすることなく、安心して暮らすことができるのです。
6.介護施設への入居がスムーズに
高齢者がリースバックを利用するもう一つのメリットは、リースバックで自宅が資金化されているため介護施設に入る準備が整うという点です。
多くの場合、健康状態の悪化をきっかけに自宅の売却を検討されます。売却活動をしつつ、仮住まいのアパート等を探して入居し、気に入った介護施設を見つけるという流れになります。しかし、健康状態が悪化してから引越しやその手続きをするのは大変な苦労になります。引越しが原因で体調が更に悪化したり、認知症が発症してしまう高齢者の方もいらっしゃいます。
一方、事前にリースバックで自宅を売却する場合には、ご自身で介護施設に入居を決めるまでは、住み慣れた家から引越しをする必要はありません。
また、資金を先に手元に置けるので、心に余裕を持って自分に合った介護施設を探すことができます。
7.孤独死時の売却問題を解消
「もしも私が、自宅で孤独死をしてしまったら、その後どうなってしまうのか心配。」一人住まいの高齢者の方の、このような不安な声を耳にする機会があります。その中に、その後の清掃はどうなるのだろう、息子や娘たちに余計な面倒をかけてしまうかもしれない、といったものがありました。
リースバックを利用している場合、このようなもしもの時、敷金と売却先の不動産会社の出費で清掃がなされます。そして、告知事項ありの物件として子供たちが売却しなければならないという局面を回避することもできます。ご家族の負担を軽減するという点でも、リースバックは有効な選択肢となり得ます。
8. よくあるご質問（FAQ）
Q1. リースバックって、どんな人に
向いていますか？
→ 介護資金や老後資金の確保が必要だけど、自宅に住み続けたい方におすすめです。ご両親が高齢で、相続の準備も検討しているご家庭にも適しています。
Q2. リースバックで得たお金は非課税ですか？
→ 売却益が出ると譲渡所得税の対象になる可能性があります。ただし、長年住んだマイホームには「3,000万円特別控除」などの優遇措置も。税理士や不動産会社に相談しましょう。
Q3. 家賃はどれくらいになりますか？
→ 一般的に、売却価格に対して5～10％前後が目安です。ただし物件の立地や築年数、契約内容により異なります。将来的に値上がりしない「定額型」も選べる場合があります。
Q4. 将来、施設に入るときは？
→ ご自身のタイミングで退去できます。介護施設入居を視野に入れている方も、準備資金としてリースバックを活用するケースが増えています。
Q5. 親が認知症になってしまったら
リースバックはできませんか？
→ 原則として意思能力が必要です。判断力が低下してしまうと契約ができないため、元気なうちの早めの対策が重要です。
