住宅ローンを早く返してしまいたい。繰り上げ返済を利用して、頑張って住宅ローンを早期返済してしまえばその分、余計な金利を払う必要がなくなるから将来的に安心。果たしてその選択は、本当に正しいものなのでしょうか。
（この記事は2022年12月14日投稿内容を更新したものです）
1.住宅ローンの完済は急がない方がよい？
住宅ローンは、なるべくゆっくりと返済し続けた方がよい、ということにお気づきにならない方が意外と多いように感じます。
若い頃に住宅を購入し、住宅ローンを組んだ方は”お金を借りている”というプレッシャーから、返済を急ぐのでしょうが、急ぎ過ぎると自らを苦しめる結果になってしまいます。
余程多くの資産、預貯金を所有されている方でしたら問題はありません。ですが多くの場合、住宅ローンを急いで完済した暁には、自宅不動産はあるけれど、預金が底をついているという状況に陥ってしまうのです。
期限前返済をしてしまった方が後々安心、それは大きな誤解です。
1-1.住宅ローンの期限前返済をおすすめしない理由
「住宅ローンは早く返したい。老後心配だから。」とおっしゃる方によくお目にかかります。私は、その方たちに「住宅ローンはなるべく期限前返済をしない様に」とお伝えします。
なぜなら住宅ローン程、借主に有利なローンは無いからです。
住宅ローンは低金利で、おまけに団体信用保険が付いているため、亡くなるとローン残高がゼロになるのです。
◎団体信用保険とは
団体信用保険とは、住宅ローンの借主が入る保険です。略して団信と言われます。
稀に大型の住宅ローンの場合や、債務を夫婦共同で組んでいる場合には、夫婦ともに団体信用保険に入る場合もあります。
ですから、住宅ローンを組むという事は、同時に団体信用保険にも加入することになりますから、契約者の方が亡くなると債務が消滅します。住宅ローンは、消滅するのですから、出来るだけ返さない方が良いのです。
住宅ローンを期限前返済する代わりに、
◎預貯金を増やす
◎有価証券投資をする
という事が、相続が発生した際に、結果的に資産が大きなものとなります。
たとえば、ここに3,000万円あります。
住宅ローンの残債が5,000万円ある人が、この3,000万円で期限前返済をした場合と、貯金した場合で、将来的に資産がどう違ってくるのか見ていきましょう。
●住宅ローンで自宅を購入した夫が、まだローン残債がある期間に亡くなったとします。
A.）期限前返済を3,000万円した場合
死亡した時点では、住宅ローン残高:2,000万円
↓
団体信用保険適用され、住宅ローン残高：0円
★資産として、自宅不動産＋預貯金0円が残ります。
B.）期限前返済をしない代わり、3,000万円を貯金した場合
死亡した時点では、住宅ローン残高:5,000万円
↓
団体信用保険適用され、住宅ローン残高：0円
★資産として、自宅不動産＋預貯金3,000万円が残ります。
どちらが得か一目瞭然かと思います。
*返済金利の部分を除いた数字ですので、若干効果は異なります。考え方としてご説明するため簡略化しております。
そもそも住宅ローンは、住宅を現金で購入できない人に対して、住宅購入を支援する目的となっております。そのため敷居を低くし、国民の持ち家比率を上げる設計になっております。借りる時は比較的容易に借りられます。
もしこの先、預貯金が不足し、何かのローンを組むことがあっても、住宅ローンと同等の条件でのローンを組めることは今のところ無いでしょう。
そのような住宅ローンを期限前返済してしまうというのは、経済的には全く合理的ではないからです。
2.住宅ローンを完済してしまったら
では、もうすでに住宅ローンを完済してしまった場合、どのようにすればよいものでしょうか。
住宅ローンを完済したけど、今度は介護等で資金が必要になったり、リフォーム工事が必要になったりと資金が必要になる局面が多々あります。
そんな時、生活そのものを自宅不動産で続けながら資金調達する方法として、以下のものが代表的なものとなります。
2-1.住宅ローン返済後の不動産を活用した資金調達方法
住宅ローン返済後、不動産を活用した資金調達方法として考えられるのが3つあります。
１番目がリバースモーゲージ、2番目が不動産担保ローン、3番目が自宅のリースバックになります。
住宅ローン返済後に不動産の活用を検討される場合、それぞれの特徴をご理解いただいた上で、ご自身の状況によって、どの方法が最適かを見極める必要があります。
ここからはリバースモーゲージ、不動産担保ローン、リースバックの違いを解説していきます。
3.リバースモーゲージ
リバースモーゲージはその普及が当初は期待されましたが、日本においてはあまり伸びておりません。
日本人の不動産に関しての新築指向だったり、金融機関の土地のみに評価を置く独特の評価方法が影響しております。
中古不動産、特に建物の評価がされづらい日本においてはリバースモーゲージの普及が難しいのが現状です。
実際に融資の打診をしても借主の年収等が一定以上（年収240万以上等）でなければ難しく、健康であり、認知症もなく、対象となる不動産は市場性のある土地付きの戸建て住宅のみの対象となっております。
ある地方銀行等ではリバースモーゲージの取り組み事例が全行でたったの1件というお話もあるくらいです。
リバースモーゲージは高齢の方が亡くなった際には自宅が銀行によって売却させられて元本の返済に充てられます。
ただ、借入期間は利息の返済のみで良いため高齢者の方にとっては生活資金や介護資金に利用出来ます。普及すれば高齢者にとっては良い仕組みであるのは間違いありません。
とはいうものの、日本の不動産に関しての意識変化は、短期間では起こらない可能性が高いかと思われます。そのため普及は難しいかと思います。
4.不動産担保ローン
不動産担保ローンはその名の通り不動産を担保としたローンとなります。
不動産担保ローンは借りる際、ほぼ資金使途を問われることはありませんが、制限のある場合もあります。また一般的に融資額が低いというのが現状です。
市場価格の7割も出れば御の字となります。また、返済方法も元利均等や元金均等とどちらもありますが、基本的に元本の返済も必要となります。
金利はリバースモーゲージよりも高い事が多く、現状では3%～10％近くまでとなっており非常に幅が広くなっております。
不動産担保ローンは「元本」の返済も金利の返済と共に随時して行かなければならないため、収入のない高齢者の方の場合には結局は返済に行き詰まり、
自宅不動産を売却しなければならない局面に立たされるケースも多くあります。
5.リースバック
上記２つの方法は、共に自宅を担保にお金を借りるという方法になりますが、リースバックは正式にはセールス＆リースバックと言い、自宅を売却後、今度はその買主と新たに賃貸借契約を締結するという方法になります。
資金調達額は、リバースモーゲージよりは高くなると思われます。ただ、不動産担保ローンと比較した場合は、状況によって異なってきます。
リースバックの場合は、賃貸借契約の内容で売却が変動します。
たとえば、定期借家契約等で賃貸期間が短い場合は、売却額が高くなる傾向があります。
一方、普通賃貸借契約等で退去するのがいつになるか分からない契約の場合には売却額が伸びない特徴があります。
まとめ
住宅ローン返済は、なるべく長い期間をかけてゆっくり返済していくことで、利点を上手に活かせるものです。
可能であれば返済スケジュールの変更を行ってでも、返済を遅らせることが、高齢となった方の生活に余裕をもたらすことができます。
もしも、住宅ローンを完済してしまったら、リバースモーゲージや不動産担保ローン、リースバック等の手法で自宅に住みながらにして資金調達ができます。
それぞれ一長一短でありますのでその特徴を良く理解してください。
